機構(gòu)：租房市場租金大體平穩(wěn) 未來房價租金比望走低

12月11日，“通過對24個核心城市的緯房租金指數(shù)分析得出，我國租房市場經(jīng)受住了疫情沖擊的考驗，租金大體平穩(wěn)，波動基本沒有超出正常范圍。”

日前，由中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦、貝殼研究院和中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專業(yè)委員會協(xié)辦的經(jīng)濟學家房地產(chǎn)論壇在線上舉辦。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長鄒琳華通過對中國租房大數(shù)據(jù)的分析，如上解讀了房地產(chǎn)邏輯的新變化。

“近5年走勢看，租金沒有明顯的上升或下降的趨勢。近一年走勢看，季節(jié)性波動減弱，旺季租金上漲不明顯，淡季跌速稍快，但也沒有出現(xiàn)非正常下跌。”鄒琳華指出，房地產(chǎn)邏輯和租房市場呈現(xiàn)新的變化，主要表現(xiàn)為：未來房價持續(xù)上漲時代一去不返，房價租金比有望走低，有利于一二線城市租房市場的長期發(fā)展等。

(資料圖片僅供參考)

二十大報告強調(diào)加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在房地產(chǎn)市場已步入存量時代的當下，租房市場發(fā)展也尤為受到關(guān)注。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長何德旭在致辭時指出，我國租房市場的發(fā)展滯后于商品房市場，也滯后于經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實需要，發(fā)展租房市場是深化住房制度改革的重要組成部分。

對于當前租房市場發(fā)展的主要問題及發(fā)展方向，何德旭認為，發(fā)展租房市場面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發(fā)展需破解融資短板，拓展長期融資渠道。同時，租房市場機構(gòu)占比低且以輕資產(chǎn)和分散式形式為主、租購不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買輕租等也是未來應(yīng)逐步解決的問題。

貝殼高級副總裁、研究院院長李文杰認為，如何打通租購兩個市場、實現(xiàn)租購協(xié)同發(fā)展，探索以租換購、政府收購庫存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來租房市場研究的一個重要命題。

同時，想要增加對市場化、機構(gòu)化租賃的支持力度，以及居民的租房需求，李文杰認為，可以通過更進一步的稅收減免手段提高租賃機構(gòu)的生存能力，以及通過發(fā)放租房券等方式對不同群體進行補助。

面對打通租和購兩個市場的問題，貝殼研究院首席分析師許小樂提出了自己的思考：要通過租購并舉激活租賃市場帶動購房市場，打造住房消費的新模式和新增長。例如積極試點“先租后售”，加快風險資產(chǎn)處置等。

當下，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊”也成為一個熱門話題。南京大學城市與不動產(chǎn)研究中心主任高波認為，應(yīng)促進租賃住房商業(yè)模式創(chuàng)新，加快搭建租賃住房管理服務(wù)平臺。推進租賃住房證券化產(chǎn)品創(chuàng)新，擴大租賃住房公募REITs在主板上市規(guī)模。

“未來發(fā)展租房市場特別是發(fā)展保障性租賃住房、自持和集中式長租房仍是住房政策的重點，一二線城市長租房市場發(fā)展空間打開，租賃住房公募REITs將成為資本市場的重要投資品。”鄒琳華說。