熱點聚焦：央行深夜再發(fā)樓市利好，23城有望直接受益，房貸利率或繼續(xù)下探

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

其中明確，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

《通知》同時強調(diào)，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”張大偉表示。

23城符合要求

張大偉表示，目前來看，符合首套房貸利率下限下調(diào)的城市，基本集中在三四城市和部分二線城市。

根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)中，有23個城市符合此次新政的要求。

具體來看，二線城市有8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

但值得注意的是，一線城市中，北上廣深無一符合該通知所規(guī)定的要求范圍。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶此前在發(fā)布會上表示：“今年8月，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。”

張大偉表示，目前來看，松綁城市級別越來越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了4-9月份二線城市成為松綁城市主力。其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。

而據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，近2個月以來，已有超過30個二線城市發(fā)布了超100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，隨著目前的市場變化，對于市場承壓的城市來說，政策執(zhí)行過程中或有一定空間，政策調(diào)整可能是個動態(tài)的過程，未來不排除更多城市結(jié)合自身實際情況調(diào)整首套房貸利率下限的可能。

“整體來看，監(jiān)管部門釋放更大的政策空間后，各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，在堅持“房住不炒”定位的前提下，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要的政策方向。”陳文靜稱。

房貸利率持續(xù)下探

今年以來，在影響住房信貸政策的LPR方面，央行已經(jīng)多次下調(diào)。1月份、5月份，5年期以上LPR兩度下調(diào)，分別下調(diào)5個基點以及15個基點。

而至8月22日，央行發(fā)布的LPR數(shù)據(jù)顯示，1年期LPR利率已降至3.65%，5年期LPR利率已降至4.3%。

有分析認(rèn)為，8月份LPR下降后，部分城市下調(diào)利率，降至階段性新低，但是并未緩解市場壓力。從根本上來說，必須是強有力的政策去糾偏。

尤其值得注意的是，今年5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。

該《通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

貝殼研究院此前發(fā)布的報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，已有86城首套房貸利率低至4.10%，但一線城市首套房貸利率平均為4.60%。

按照最新政策，上述符合條件的城市，首套房貸利率或可突破4.1%，繼續(xù)下探。

有業(yè)內(nèi)人士表示，央行這次對部分城市的房貸利率調(diào)整，也符合首套房貸利率下限下調(diào)的城市基本集中在三四線城市和部分二線城市，這無疑將更好地支持剛性住房需求，對市場信心及預(yù)期的企穩(wěn)起到積極作用，預(yù)期四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，5月份以來，央行先后兩次大幅下調(diào)5年期LPR，相當(dāng)于給房貸定向降息。而且除了部分熱點城市的核心區(qū)外，大部分城市限購政策已經(jīng)放松，有14個城市二套房貸利率已經(jīng)降低，目前政策的松綁與紓困力度是史無前例的。