華潤萬象生活再收購物業公司：擬22.6億元收購中南服務

出售物業公司成為了多家房企回籠現金的一種方式。

1月20日晚間，華潤萬象生活（01209.HK）公告稱，公司擬以22.6億元收購中南服務的全部股權。

公告稱，2022年1月20日，買方創潤發展有限公司（公司全資附屬公司）與賣方訂立股權轉讓協議，據此，買方已同意收購且賣方1香港彩虹物業有限公司已同意出售南通長樂全部股權；及買方已同意收購且賣方2香港樂活物業有限公司已同意出售江蘇中南1%股權。代價待由訂約雙方約定并最終協定，但不得高于22.6億元人民幣。

資料顯示，南通長樂主要從事提供物業管理服務業務，其為香港彩虹物業有限公司的全資附屬公司。而香港彩虹物業有限公司則通過南通長樂持股江蘇中南物業99%的股權。香港樂活物業有限公司持股江蘇中南物業1%的股權。

中南服務在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。

華潤萬象生活稱，董事會相信，收購事項將增加集團在上述地區的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區域協同價值，可增加集團的經濟收入。

這已經是華潤萬象生活今年以來的第二筆物業收購。

1月5日，華潤萬象生活公告稱，其全資附屬公司擬收購禹洲物業服務有限公司，預計價格將不高于10.6億元。這筆資金也為禹洲集團（01628.HK）提供了一筆可觀的現金回籠。

值得一提的是，目前中南服務已成功通過港交所聆訊，有望登陸香港資本市場。

克而瑞物管認為，華潤萬象生活具備稀缺的商管標簽，但在住宅項目的拓展上稍顯遜色。華潤萬象生活2021年半年報披露，截至2021年上半年，華潤萬象生活的住宅物業管理服務的在管建筑面積為1.2億平方米，較2020年12月31日僅增加1530萬平方米，這樣的增量在頭部物企中并不算出眾。中南服務目前超過5000萬平方米的在管面積，將極大擴充華潤萬象生活在華東區域的“存在感”。

從估值來看，據申萬宏源研報，截至1月19日，物業管理板塊2021和2022年的平均PE分別為21和14倍。據中南服務聆訊后版招股書，以2020年稅后凈利潤推算，華潤萬象生活給出了34倍的PE，這個估值遠高出行業的平均水平。

華潤萬象服務此次收購中南物業將采取分期支付的方式：先支付44%，余下56%將從收購事項完成日期起計算，將根據交易標的在管面積的實際交付以及實際車位銷售代理服務收入的實現進度，每6個月支付一次。

中南服務此前的招股書顯示，2018年-2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年復合增長率為25.1%。中南服務這三年的凈利潤分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復合增長率為92.9%。截至2021年前5個月，中南服務總收入4.36億元，毛利約1.12億元，歸屬股東凈利潤2840萬元。