貝殼研究院：第二批集中供地平淡收官 中海合計獲取25宗地

中國網(wǎng)地產(chǎn)訊 11月23日，據(jù)貝殼研究院分析稱，截至11月14日，除了鄭州以外，其余21個城市皆完成第二批集中供地(下文數(shù)據(jù)皆不含鄭州兩批次集中供地)，總計成交住宅用地（含綜合用地，下同）636宗地塊，較首批次減少193宗地塊；成交用地面積約3342公頃，較首批次4820公頃減少約30.7%；成交規(guī)劃建筑面積0.71億平米，較首批次1.04億平米減少約31.7%；土地成交價款總計6371億元，較首批次1.03萬億元減少約37.9%；宗地成交率65.4%，較首批次94.1%減少約28.7個百分點(diǎn)；綜合溢價率4.11%，較首批次15.0%減少約10.9個百分點(diǎn)。

上述指標(biāo)與首批次相比皆有一定程度地下滑，主要可從規(guī)則調(diào)整、供應(yīng)節(jié)奏、城市表現(xiàn)和房企表現(xiàn)4個維度分析：

1.規(guī)則調(diào)整：二批次拍地規(guī)則趨嚴(yán)，對房企的資金實(shí)力要求更高

受8月土拍新規(guī)影響，各城市相繼優(yōu)化其土拍規(guī)則，主要體現(xiàn)在4個方面：①嚴(yán)審房企開發(fā)資質(zhì)與資金來源；②單宗住宅用地溢價率不得超15%；③不以競配建等方式增加實(shí)際地價；④可通過競一次性報價、搖號、競品質(zhì)方式確定競得人。

其中對參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來源審核可視為土拍政策在企業(yè)自制方面的收緊，加之在房企的三線四檔管控與銀行貸款兩集中的調(diào)控作用下，房企整體融資環(huán)境收緊，促使房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹(jǐn)慎。

2.供應(yīng)節(jié)奏：土地供應(yīng)與房企拿地意愿產(chǎn)生錯配，是導(dǎo)致二批次土拍趨于理性的重要因素

對于房企來說，第一批集中供地可以補(bǔ)充本年貨值，第三批年底拿地可在來年初再補(bǔ)齊土地出讓金，除了能補(bǔ)充來年貨值，亦能緩解房企的年內(nèi)現(xiàn)金流壓力。

從這一方面看，第二批房企拿地意愿也相對較低，導(dǎo)致性價比較低的地塊產(chǎn)生報名人數(shù)不足或者流拍的情況。供應(yīng)節(jié)奏與房企拿地意愿呈現(xiàn)時間上的不匹配，疊加政策調(diào)整趨嚴(yán)，因此第二批集中供地情況整體偏冷。

3.城市表現(xiàn)：深圳由于所推出地塊性價比高，市場關(guān)注度依然保持高位

雖然整體市場表現(xiàn)平淡，仍有部分城市由于調(diào)整得宜，關(guān)注度依然較高，以深圳為例，綜合溢價率12.1%，23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價上限后競自持面積，市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于大部分集中供地城市。

主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，除了達(dá)到三穩(wěn)的目的外，也為房企留下足夠的利潤空間，因而深耕區(qū)域的房企參與熱情較高。

4.房企表現(xiàn)：財務(wù)穩(wěn)健型房企躍為C位，中海、龍湖收獲豐盛

由于前述原因，對于房企來說，在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于如中海、龍湖等財務(wù)穩(wěn)健型房企在逆周期時獲取性價比更高的土地資源。

從二批次的房企表現(xiàn)來看亦是如此，中海合計獲取25宗地，為二批次獲地之冠；龍湖與中國鐵建分別獲地22宗與18宗，位列二三名。

表：二批次集中供地與首批次的變化對比