諸葛找房：第三批集中供地調寬土拍規則 多方發力促市場回溫

中國網地產訊 11月22日，據諸葛找房分析稱，2021年初，土地供應端發布了住宅用地“兩集中”的新規，22個重點城市住宅用地需集中掛牌、集中出讓且一年僅能公告3次，帶來土地市場的重大變革，土地出讓節奏重新調整。

“兩集中”政策的出臺，旨在為土地市場降溫，促使溢價率回穩，隨即降溫特征在第二批集中土拍中嶄露頭角，個別城市土地流拍率上升。三批地塊規則較二批有所放松，疊加10月來央行頻頻發聲貨幣政策，預計三批地塊的成交略有升溫。 

一、三批供應發力不足，區域分化特征凸顯

2021年2月份，自然資源部發布22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策，一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。進入四季度，多城紛紛啟動第三批集中供地計劃，截至目前，22城已完成第二批集中土拍，上海、廣州、深圳等14城陸續發布第三批集中供地公告。

值得注意的是，自8月自然資源部會議以來，集中供地出讓規則出現大幅調整，同時，在土地供應方面，各城也切實跟進全年供地計劃，其中不乏優質地塊大批涌現。根據各地國土局數據顯示，14城第三批集中供地共推出451宗地塊，較首輪集中供地數量下降18.88%，較第二批集中供地數量下降19.89%；14城第三批集中供地規劃建筑面積5124萬㎡，較首批集中供地規劃建筑面積下降25.27%，較第二批集中供地規劃建筑面積下降18.55%。

整體來看，14城第三批集中供地規模相較前兩批有所下滑，或是由于部分城市在前兩批土地供應方面發力較足，三批供應有所收斂，也或是由于市場信心不足導致供應力度提升較為乏力，多重因素在一定程度上導致供地規模有所下降。

表1：14城第一、二、三批集中供地情況

備注：14城包含上海、南京、無錫、蘇州、合肥、福州、廈門、濟南、武漢、廣州、深圳、成都、重慶、北京。

從城市布局來看，第三批集中供地在供應方面凸顯一定的分化特征。以上海、南京、蘇州為城市代表的長三角經濟圈以及以福州、廈門為城市代表的海峽經濟圈本輪發力較足，均較第二批集中供應規模有所增加；相反，以廣州、深圳為代表城市的珠三角經濟圈以及以北京為城市代表的環渤海經濟圈在供應方面的表現力不足。

對比來看，14個城市中有4城第三批集中供應規劃建筑面積較前兩批均呈下降態勢，分別是武漢、成都、廣州、北京，僅有廈門、福州2城的第三批集中供應規劃建筑面積較前兩批均呈現上漲態勢。

表2：14城第一、二、三批集中供應規劃建筑面積對比

二、三批多城調寬土拍規則，二輪降溫顯著是主因

根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示，三輪多城對供地土拍規則進行了適當的調整與優化，尤其在土地保證金方面體現的淋漓盡致，成都、無錫、濟南、蘇州等城市均下調了保證金比例，這將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進企業的周轉能力，進一步來說，或將在很大程度上激發房企的拿地意愿，以促進土拍市場回溫，增強市場信心。

武漢、廈門、重慶在第二批集中土拍規則的基礎上增加“搖號”方式，“搖號”對于房企的影響是具有兩面性的，一方面，將競拍流程公開透明化，對于房企來說，促進交易公平化，保障房企資金走向；另一方面，增加“搖號”也是收緊拿地規則的一種方式，將在一定程度上增加房企的落空率。適當放松或將有效引導市場回溫，但要始終把穩地價、穩房價、穩預期目標的落實工作擺在首要位置。

上海、福州、合肥、深圳的第三批集中供地競拍主要規則較第二批未有明顯變動。

整體來看，多城適當調整土拍規則或有意回溫市場，當然，土拍門檻降低之舉也可能有激發土地市場的真實需求，提高資源利用率，促進市場供需平衡的目的。

表3：14城第二、三批集中供地主要土拍規則對比

從典型城市的第三批土拍優化細則來看，廣州的土拍門檻進行調低的動作更為明顯，其大致在“限房價”要求、起拍價、首付款比例以及交付地價方式四個領域進行適當的調整與放松，較第二批集中供地土拍規則來看，取消了對南沙、黃埔區地塊的限房價要求，部分地塊取消了一個月內一次性付清全款的要求，允許最長六個月內付清，由此可見，延長還款周期或將在一定程度上緩解房企資金壓力，同時取消部分區域的限房價要求，房企利潤空間有望加大。

另外，更為直接的調整便是對房企資質的限制，南京、杭州在第三批集中供地規則中明確放寬房企拿地資質，由一級或二級降至為三級，這將在一定程度上擴大土地市場投資者的適用面，提升參與率與成交率。

值得注意的是，深圳在配建要求方面進行調整，將第二批集中供地規則中的“全年期自持的租賃住房”的配建要求調整為“可售公共住房”，不難發現，“全年期自持的租賃住房”不能變現，而“可售公共住房”可以銷售，這將有利于房企加速資金回籠，對于房企的參與熱情或將起到一定的提升作用。

表4：典型城市的第三批土拍優化細則情況

另外，從城市與土拍規則調整度的關系來看，對第三批土拍規則進行適度放寬的城市更多處于第二批集中土拍流拍現象居多以及溢價不高的城市行列中，如杭州的第二批集中土拍流拍率高達54.84%，降溫程度不小，由此可見，多城進行土拍規則調整或有為避免再現降溫境遇之意，相反，在第二批集中土拍溢價率排名較前的廈門、福州等城市對于土拍規則調整的參與度并不高。

整體來看，“調”與“不調”的最終目標都是為促進市場平穩發展，適當調整、因城施策或是維穩的最佳舉措。

表5：22城第二批集中土拍溢價率及流拍率情況

三、5城供給計劃完成率超80%，長三角經濟圈城市占據4個席位

從14城已完成與第三批次集中供地供應規模來看，5城供給計劃完成率超80%，長三角經濟圈城市占據4個席位。

廣州由于前兩批集中供地規模發力較足，完成近9成的全年計劃，帶動三批集中供地總供應規模的完成率高達103.8%，略超出全年供地計劃；長三角經濟圈的無錫、蘇州、南京以及上海三批次分別完成94.29%、89.88%、88.46%的全年供地計劃，由于長三角經濟圈在城市經濟及產業發展等多方面均提速較快，對于投資者的吸引力較大，因此土地供應規模自然不容小覷。

而北京、重慶以44.78%、43.75%的完成率暫居末位，可見市場降溫加之監管趨嚴，部分城市供地規模態度仍然略顯謹慎。

圖1：14城已完成與第三批次集中供地供應規模特征

四、“降門檻”疊加信貸穩步投放以促土拍升溫

市場反饋具有一定的時效性與說服力，第二輪集中土拍降溫顯著的市場行情昭然若揭，市場信心有所下降，同時對于買賣市場的傳導作用也不容忽視，樓市交易表現較欠佳，對此，多方發力以促市場回溫。

9月底以來，中央連續釋放維穩信號，指導金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，10月國新辦舉行三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會，傳遞信貸環境或將有望改善的積極信號，值得注意的是，宏觀干預是一方面，土地市場自身調整也是可取之舉。

從土拍門檻作出部分調整與降低的動作來看，對于房企的利好傾向度著實不小，同時，隨著央行表態保持房地產市場信貸穩步投放，房地產行業資金壓力有望緩解，多方發力將在一定程度上激發房企的拿地意愿，另外多城推出優質地塊的動作幅度逐漸加大，或將提升市場熱度，擴大投資受眾面，進而增強市場信心，穩住市場發展預期；從批次時間來看，本次作為全年最后一輪集中供地，也意味著這是房企今年補倉的最后機會，或將吸引眾多房企參與，預計全國第三輪集中供地整體市場表現或將有所回溫，流拍現象有望減少。