貝殼研究院：第三批集中供地放寬出讓規則 房企拿地熱情將有所提升

中國網地產訊 11月23日，據貝殼研究院分析稱，隨著二批次集中供地進入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規則，無錫已于11月初完成三批次集中供地出讓。

總體而言，從規則調整、供應規模、供應結構與房企未來動作4個維度進行分析：

1.規則調整：三批次規則相比于二批次有穩有放，促進土地市場平穩

總的來說，第三批較第二批的規則有所放松，主要體現在房企資質、資金要求以及配建比例三個方面：

就房企資質而言，如南京第三批集中供地降低企業資質門檻(拿地資質從1級降至2級或3級)以及放寬聯合拿地的限制.

就資金要求而言，如蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下調至50%，又如廣州允許土地款分期支付，部分宗地取消一個月內一次性付清總價的要求，調整成最長6個月內付清.

就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓，如合肥二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，同時，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的占比從二批次40%降至三批次30%，為房企留下一定的利潤空間。

值得注意的是，為確保第三批供地平穩出讓，杭州三批次集中供地重啟了“勾地”預公告。

綜上，可以歸納三批次的規則調整主要為房企的“現金流”緩解壓力，如多個城市降低保證金比例與延長土地款支付周期，不過房企資金來源審核、溢價率不得超過15%，以及搖號、競(定)品質方式確定競得人等規則依然沒有放松，表明在穩地價的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是首重要務。

2.供應規模：為了完成年度宅地供應完成率，預計多數城市的三批次供地將會加大出讓規模

從往年土拍成交數據來看，一年中的11、12月皆為土地供應與成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市為完成當年的土地供應計劃，會在年底大量供應地塊以達成完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強，有效提高房企的拿地意愿。

基于上述邏輯，觀察已公告三批次供地的城市，可以發現多數城市均加大土地供應力度，如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的三批次規劃建面的供應規模與二批次相比均呈現100%以上增長，蘇州更是高達184.2%的供應增加。

進一步從2021年宅地供應完成率來看，合計兩批次僅有北京達到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應計劃仍有一段距離。隨著已公告三批次的城市加大供應規模，預計未公告三批次的多數城市會仿而效之，出讓規模的增長將會成為三批次集中供地的主旋律。

表：已完成與三批次集中供地供應規模特征

3.供應結構：相比于二批次，預計三批次大多城市會釋放更多優質地塊以提高房企拿地意愿

結合上段所述，各城市為了完成年度宅地供應完成率，除了加大供應規模外，不排除三批次各城市會釋放較優質地塊來穩定市場情緒。

從已公告三批次供地的城市來看亦是如此，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區供應規模均有明顯增加。以杭州為例，目前三批次預公告的核心區供應規劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。同時從地塊條件來看，51宗地中有42宗為純宅地，有利于房企算賬與去化，進而提高房企的拿地意愿。

表：二批次與三批次核心區供應規劃建面對比

4.房企動作：伴隨近期行業積極信號頻出，房企拿地熱情會有所提升，未來合作開發將會增多，代建模式漸受關注

從完成第三批集中供地的無錫來看，延續其他城市二批次情況，以當地國企與財務穩健型房企為拿地主力軍，不過隨著各城市釋放更多優質地塊與拍地規則的適當放松，疊加近期行業的積極信號頻出，預計三批次的市場熱情會有所提高。

同時，基于地方國企與城投公司二批次集中供地拿地占比較高，且預期三批次仍會占有一定份額，在“追求利潤”與“術業有專攻”的背景下，不排除當地國企與城投公司會拿出所競得地塊尋求外部合作。

因此，在高風險房企逐漸曝光并退出市場后，財務穩健且具有品牌效應的房企會迎來一波大力發展的合作機會，尤其“代建模式”未來或成為行業的重點關注業務，為房企“轉型”或“轉性”提供了一條可行之路。