輾轉騰挪30億及時償債 建業地產債務風險敞口縮小

大浪淘沙始見金

10月以來，多家房企深陷債務違約，整個行業陷入對未來的低預期之中。

為求自救，建業地產將其在岸銀行賬戶內總額人民幣30億元資金匯出至其離岸銀行賬戶，用以償還11月到期的美元債。此筆美元債償還后，建業地產今年內將無需償還的到期票據。

建業地產為赴港上市的首支內地房產股，董事長胡葆森的“朋友圈”也是談笑有鴻儒，往來無白丁。2008年建業在港上市時，多位業界領頭人悉數到場為其祝賀，其中不乏有彼時萬科董事長王石、富力地產董事長李思廉以及SOHO中國董事長潘石屹。

胡葆森接受采訪時明確表示：“我們相信自己，相信按照既定的企業戰略和商業模式，緊隨中國城市化推進的進程，建業地產會取得穩健和快速的發展。”

時至今日，王石經萬寶之爭后退出萬科舞臺，郁亮接任其董事長職務。富力地產在美元債違約風暴中選擇終止其物業上市并賣身碧桂園渡過難關。潘石屹出售SOHO中國一波三折，近257億港元的交易宣告流產。而胡葆森所帶領的建業在美元債違約風暴中屹立不倒，多次增持股份提振信心。

據港交所權益資料顯示，10月28日建業地產獲Joy Bright Investments Limited在場內以每股平均價1.13港元增持40萬股，涉資約45.20萬港元。增持后，胡葆森或其一致行動人持有建業地產的股份占比從70.02%增加為70.04%。

處于風暴之中的建業

扎根中原29年的建業，憑借其強大市場占有率以及堅守“讓中原人民都過上好生活”的企業理想與使命成為區域型房企發展戰略的忠實信徒。但在區域經濟和政策調控下失去了運營靈活性的同時無處遁形，如一把達摩克利斯之劍高懸于頭頂。

在河南今年的洪澇災害中，建業向河南省政府提交了《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》。并在2021年上半年業績溝通會中，表示受河南洪災影響，決定將2021年合約銷售目標由原定的800億下調至700億。

“求救”報告中顯示，受水災和疫情沖擊，建業旗下住宅項目的施工、銷售進度，部分在建樓盤在洪水中受到不同程度的損壞，工期被拉長，客流受阻導致文旅業態遭重創，造成直接損失約3億元。

隨后，8月18日河南省政府出臺《河南省支持企業加快災后重建恢復生產經營十條措施》，其中提出加快住房公積金個人住房貸款辦理、房地產項目受災區不可抗力影響可順延最長不超過3個月的期限以及清理政府欠款等幫扶措施。

據建業2021年8月銷售簡報顯示，前8月取得物業合同銷售總額人民幣386.3億元，同比持平；總合同銷售建筑面積509.05萬平方米，同比增5.5%。按照每月合約銷售額48億元來算，預計其2021年全年合約銷售額約580億元，與700億目標相比，留給建業的時間不多了。

而在早前，建業集團總裁王俊曾對于下半年的計劃表示：“下半年，將會嚴控土地投資支出，降低有息負債，并提高利潤率水平。”

對于債務規模的控制，建業集團較其他同等規模房企而言更為謹慎。

積極應對 建業地產拒絕“躺平”

去年，新冠疫情全球擴散，美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企在境外發債上開始收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業發債的占比也同比下降了17%。

2021年前9月，境外債券發行進一步收緊。房企境外發債2379億元，同比下降24%，占比同比下降2個百分點至44%。

據wind數據顯示，2021年建業地產僅發行一筆于2025年到期2.6億美元票據，票面利率7.5%。這說明，對于即將到來的償債高峰期，建業地產早有準備。

10月起，房企海外債密集違約，在“大而不倒”逐漸崩塌后，資本市場對于房地產的信心逐漸削弱，如何“活下去”成為房企今年的必答題。

為提振市場信心，不少房企選擇提前贖回票據釋放積極信號。10月22日，中梁控股回購1200萬美元票據；11月3日，龍光擬要約回購尚未贖回2022年到期美元票據；中國奧園回購300萬美元票據。

建業地產也先后回購于2021年11月到期的美元債券共計5006萬美元，于2023年到期的美元債券共計270萬美元以及于2024年到期的美元債券共計332.8萬美元。而備受關注的于2021年11月到期的3.86億美元債券也已按期完成償還。

隨著近期眾多相關部門機構的頻繁“發聲”，房地產貸款趨緊政策有望觸底回升，一旦貸款政策有所放松，房企融資環境將會有所好轉，資金壓力將明顯緩解，關于境外債的違約風險也將進一步縮小。