“瘋狂的”杭州土地 兩天攬收1178億元

集中供地之下，杭州土地市場顯然并未降溫，反而更現瘋狂。

5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，總出讓面積301.8萬平方米，總建筑面積757萬平方米，拍賣起始總價934.7億元，累計成交金額達到1178.21億元，相當于去年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。一次涉宅集中供地，等于賣到了去年全年所有土地出讓金額的近一半。

“瘋狂的”杭州土地

其中，成交總價最高的是位于杭州未來科技城的綜合體項目，地塊最終被華潤置地以111.6億元競得，成交樓面價16499元/平方米，自持比例為4%。這也是杭州土地拍賣史上的第六宗總價超百億地塊。

建筑面積最大的為臨平區鼎湖未來社區地塊，出讓土地面積24.8萬平方米，總建筑面積81.3萬平方米，是此次出讓的57宗地塊中建筑面積最大的地塊，最終被中駿以91.04億元競得，樓面價11204.57元/平方米，溢價率29.98%，自持4%。

值得注意的是，按照目前的杭州土拍規則，先是競價，達到30%溢價率時轉競自持比例，競自持比例100%后競養老住房面積。在此次57宗地塊中，有41宗地塊競價封頂后轉入競自持比例，其中有13宗地塊自持比例超過20%。

其中，杭州本土房企地上集團競得的臨安區城東濱湖新區單元地塊自持比例達到40%，這也是杭州采取限地價、限房介“雙限”規則后自持比例最高的地塊。

此次杭州土地集中出讓，有近90家房產開發商參與競拍，既有本地中小房企，也有萬科、融創、龍湖、保利、華潤置地等頭部房企，以及奧園、義烏天鉦等首入杭州市場的房企。

在正式開拍之前，地塊的爭奪就已拉開序幕。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報價，其中22宗地塊溢價率在開拍之前就達到政府設置的溢價率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進入自持比例投報階段。

被華潤置地以111.6億元競得的余杭區未來科技城綜合體地塊，則經歷了136輪次競拍。龍湖競得的余政儲出[2021]10號地塊，經歷了78輪競價，溢價率29.93%，自持比例報到19%，最終以52.53億元總價競得。

火爆背后的“一房難求”

此次土拍，是杭州第一次采用集中供地形式。兩天的集中供地，熱度顯然遠超許多人的預期。

事實上，自2017年首次突破2000億元，杭州的土地出讓金收入已連續4年保持超2000億元高位，2018年、2019年還連續兩年蟬聯全國第一。2020年，杭州土地出讓金總額雖同比上年下滑7%，但也僅次于上海，排名全國第二。

而土地市場火爆的背后，是杭州新房市場的“一房難求”。

剛剛過去的五一假期，位于蕭山區的“濱江博語華庭”樓盤對搖號登記結果進行公示。此次搖號，是博語華庭的收官，推出的391套房源，吸引了10479組家庭登記，綜合中簽率低至3.7%。

此次加推，是博語華庭第三次推盤，也是房源量最多的一次，但也是中簽率最低的一次。

實際上，博語華庭已是杭州的第31次“萬人搖”。2018年，針對樓市銷售中的“全款優先”“捆綁車位”，杭州推出了住宅銷售搖號政策。杭州樓市的“萬人搖”也正是從那一年開始。去年，杭州曾出現接近6萬人搶購“遠洋西溪公館”的火爆場面。

為了給樓市降溫，今年1月，杭州繼續收緊樓市，出臺政策包括“落戶杭州未滿5年的，限購1套住房”“贈與人須滿3年方可獲得購房資格”“除了紅盤，中簽率低于10%的樓盤也將納入限售5年的范圍”“增值稅免征政策的年限由2年調整為5年”等。

據統計，新政出臺后，杭州市區210余次住宅加推，僅80余次無須搖號。而不用搖號的樓盤大多位于臨安、富陽與蕭山邊緣板塊。入市的3.4萬余套住宅，總報名人數達到23.3萬人次，綜合中簽率僅為14.9%。

杭州樓市調控任重道遠

統計數據顯示，2020年，杭州十城區成交商品房15.2萬套，環比增長12%。同期，十城區商品住宅成交均價28446元/平方米，環比2019年上漲13.54%，為近5年甚至10年來最高。

目前，杭州住宅均價在全國排名第七。據58同城、安居客發布的2021年《4月國民安居指數報告》，4月份，杭州新房29078元/平方米的均價，已直逼廣州的29628元/平方米。

當然，杭州樓市熱度不減，還有背后的套利空間。杭州是實行限地價、限樓價的城市，長期的“雙限”之下，使得一二手房價格倒掛。

以此次五一假期的“萬人搖”“濱江博語華庭”為例。博語華庭屬于蕭山湘北板塊，靠近濱江區和市北西，新房的精裝價格限價為均價34000元/平方米。而周邊“中鐵建江南之星”二手房的簽約均價達到44700元/平方米，實際掛牌單價則在5萬元/平方米以上。

另一方面，近年來杭州發展迅猛。2019年，杭州常住人口增量55.4萬人。2020年，杭州新引進35歲以下大學生43.6萬人。人才凈流入率繼續保持全國第一。

人口的大量流入，房價快速上漲形成的新房與二手房之間的價格倒掛，使得樓市熱度居高不下的杭州，成為房企最中意的城市之一。

穩地價是穩房價、穩預期的基礎，一級土地市場冷暖，直接決定房價的漲跌。相關人士認為，從此次土拍結果看，杭州地價已被進一步抬升，市場火熱的背后也已有著明確的信號。

土地瘋狂之下，杭州任重道遠。