北京單價3萬以下的共產房頻出 限競房一周量價齊跌

一年一度的“金九銀十”隨著中秋+國慶8天長假迎來熱潮，打折促銷與贈送車位、家電家具等成為開發商謀求更好去化的手段。

出游的出游，看房的看房。據文化和旅游部數據中心測算，8天黃金周期間，全國共接待國內游客6.37億人次、同比恢復79%，國內旅游收入4665.6億元、同比恢復69.9%;據貝殼研究院統計，全國重點城市成交套數和面積同比2019年10月1日-7日分別增長14%和12%，總體市場恢復至往年同期成交量水平，尤以長三角和粵港澳區域最為明顯。

于北京樓市，在一眾打折促銷的樓盤宣傳中，也出現了更多共產房的身影，而他們的旗號在動輒10萬+/平方米的商品房、周邊5-6萬/平方米的限競房而言似乎也頗具吸引力：“均價2.9萬/平方米”“均價2.56萬/平方米”“首付58-70萬”……

從地域上來看，大興、通州、順義、門頭溝、房山等均推出了均價在3萬元/平方米以下的共產房項目，并集中在黃金周前后入市。雖然人人都知道價格高、主城區、有著良好配套設施和成熟產業的項目是好項目，但對于在一線城市工作又囊中羞澀的普通工薪族而言，在一線郊區上車抑或退回二線省會城市置業是個長久討論的話題。

從數百年前大師如白居易被調侃的“長安居，大不易”，到層出不窮的現當代熱播電視劇《蝸居》《安家》，國人對于住處與“家”這一概念具有長遠的追求。

為此，越來越多的購房者拋出了疑問：這些項目在哪?配套怎么樣?價格真實嗎?有什么條件?

單價3萬以下共產房頻出

據北京市住建委官網披露，截至2020年10月12日，北京全市可售住宅約11.76萬套，可售面積接約1357萬平方米。

其中，于商品房方面，可售期房共計19.68萬套、建筑面積共計1486.29萬平方米，其中住宅接近8萬套、建筑面積共計945.7萬平方米;未簽約現房共計11.28萬套、建筑面積共計840.79萬平方米，其中住宅2.51萬套、建筑面積294.91萬平方米。

于存量房方面，可售房源現存1.56萬套、建筑面積138.88萬平方米，其中住宅約1.25萬套、可售面積117萬平方米。其中，2020年9月簽約住宅1.7萬套，簽約面積158.6萬平方米。

于成交量上，就過去的8天假期中，基于第一大中介鏈家交易數據，貝殼研究院指出，北京新房住宅日均成交面積較去年同期下降24%，成交均價同比上漲4.8%，但成交量不及去年同期。具體到成交結構，大興區成交面積最高，占整體成交量的18%;城六區和近郊區域成交量占比同比增長了10個百分點。

新增住宅預售證方面，北京9月新增30個，10月新增2個(宸悅四季嘉苑、中信逸海園)，新增供應面積42萬平方米，為去年同期的2.1倍。

具體到共產房項目，據觀點地產新媒體不完全統計，截至2020年10月12日，目前在申購項目共7個，可提供住宅共6773套。

可以看到，北京最新推出的銷售單價在3萬元及以下的住宅項目多位于五環、六環之間，與最近的地鐵站之間普遍存在2公里以上的直線距離，在公共出行、周邊配套上可選擇性有限。

其中，最早拿到預售證的是位于房山區良鄉的中駿·云景臺項目，該項目雖然于2020年9月才取得預售證，但在此前幾個月前便與京東等電商平臺合作，由公司高管直播賣房，在媒體宣傳上下足了功夫——低總價和性價比是開發商向消費者們拋出的誘餌。

以75平米的兩居室為例，總價最低至210萬，按首套房30%首付來算約70萬左右(含全裝修)，與多個二線省會城市首付價位相當，對于很多消費者而言是個不算太高的購房門檻。據中介平臺統計，中駿·云景臺自開盤以來已成交77套、銷售超過15億元。

值得注意的是，雖然各個樓盤都有低首付的說法，但因為小戶型產品數量有限、位置不佳、附加稅費、貸款政策等影響，一位地產從業者向觀點地產新媒體透露，“總價低于374萬、位于五環外的樓盤貸款比例最高大概在60%左右”，消費者的真實首付遠不止宣傳所提金額。

而除中駿·云景臺和路勁·御合院兩個項目為新建商品房外，其余項目均為共有產權房，以大興、門頭溝、順義、通州為主，交付時間集中在近三年內。

低價，60%-85%的個人份額，嚴苛的申購條件，入市3年陸續推出幾十個項目……自2017年推出共有產房住房制度以來，3年過去，第一個共產房項目、均價2.2萬元/平方米的首開保利錦都家園余下2套房源在今年進行了第三次申購。由此，北京共產房的去化程度可窺一斑。

究其原因，消費者既關心價格與質量，也關心政策的延續性與后期是否可以在市場上公開交易。作為保障性用房，共產房以低價入市，開發商需要承擔的社會責任更大，而所獲得的利潤較之限競房更為有限。

到底是真·剛需，還是假·噱頭?一位親身參與共產房搖號的購房者在社交平臺知乎上透露，申購后3年左右才能拿到房產證——這意味著3年前成功申購了共產房項目的消費者極有可能在今年才拿到房產證，且實際入住時間不長。

但即便如此，這位已成功申購的幸運兒表示，共產房對于定居北京而預算有限的普通家庭而言是可以滿足居住需求的，從自住層面考慮，不失為一個好選擇。

北京限競房一周量價齊跌

在共產房熱熱鬧鬧入市的同時，市場出現了關于北京現有存量限競房要在2021年年底前全部清盤的傳聞——帶著疑問，觀點地產新媒體向多方求證，但無論是地產開發商還是項目一線售樓處工作人員、中介均表示并未接到此消息。

同于2017年推出至今，北京全市已有近百個限競房項目，同樣多分布于城八區等郊區，限價限售，并對商品房戶型提出了“70/90”等要求，銷售均價與最高單價多限制在5-7萬元/平方米。

據中原地產統計，僅黃金周期間，金隅學府等43個限競房成交185套、9.71億元，平均成交價為39380元/平方米，環比前一周430套的成交均價45849元/平方米明顯下跌。同期，北京全市僅有萬橡悅府(限競房，成交1.24億元)、長安九里(普宅，成交1.18億元)2個樓盤成交額過億元。

具體到區域上，通州的臺湖金茂悅、大興的京能電建洺悅灣、房山的金地大湖風華、昌平的萬橡悅府、順義的中鐵諾德閱墅、平谷的和棠瑞著、密云的京投發展錦悅府、延慶的碧桂園世奧龍鼎等限競房均為區域銷冠;朝陽、海淀、豐臺、石景山的銷冠以高端改善樓盤為主，但部分限競房項目表現也不錯，其成交金額在區域前三。

以領跑北京新房成交市場的萬橡悅府為例，公開資料顯示，萬橡悅府位于昌平區回龍觀，由華潤開發，距離8號線朱辛莊站步行距離800米，分為73平兩居、89-117平三居、137平四居，均價限價5.4萬元/平方米，最低總價為380萬元/套，已于2020年4月開盤，目前在售的是二期，預計于2022年10月交付。

一位銷售人員告訴觀點地產新媒體，雖然便捷的交通和相對成熟的商業都吸引了大批互聯網從業者——鄰近中關村軟件園、生命科技園等產業園區，周邊購物中心(萬象匯，傳聞)、醫院等配套相對齊全，且該項目周邊二手房均價在5.7萬元/平方米左右，與新房售價存在一定倒掛，但住宅氛圍不高、升值的可能性一般：同一商圈內，金宸府、奧海明月、奧森One亦受到意向購房者的關注，后期新住宅項目的分批入市將會形成一定沖擊。當然，對于首次置業的剛需消費者而言，“在北京能上車就不錯了”。

據貝殼研究院統計，黃金周期間大興區成交面積最高為0.32萬平方米，占整體成交量的18%，其中主要成交產品為限競房;大興區排名前十的產品中，限競房占比9成。

具體到二手房方面，黃金周期間北京中高價位房源成交占比提高，表現為300-450萬的剛需盤交易占比較去年下降，450-600萬房源占比上升，這意味著改善型購房需求在上升。

相關分析人士指出，從四季度來看，房企在融資壓力增大的情況下，出貨意愿強烈，其加大推盤力度、疊加促銷手段將成為趨勢，預計供求端將同時提速。