天房集團混改進行時 五折賣地與僅430萬元的歸母凈利

經(jīng)過兩次法拍，天房集團位于天津市南開區(qū)迎水道北側(cè)土地使用權(quán)終于在9月1日成功拍出，成交價為15.7億元。

這個成交價卻是比天房集團三年前獲取項目時的30.72億元折價五成，對于仍在混改路上努力尋找突破口的天房集團來說，以虧損價出清一些涉及糾紛的項目或許也是不二選擇，即使這樣做的結(jié)果是業(yè)績數(shù)據(jù)可能更加不漂亮，但這會否連帶影響混改預(yù)期仍待觀察。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，天房集團的地產(chǎn)上市平臺天房發(fā)展近日披露2020年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)就顯示，2020年上半年，天房發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入12.06億元，歸屬于母公司所有者凈利潤為429.7萬元，同比減少98.21%，不及去年同期2.4億元的五十分之一。

自2019年4月宣布重啟混改以來，幾度傳出戰(zhàn)投方消息，卻又幾度消弭，現(xiàn)在天房發(fā)展可以給出的答案只有：“公司股東天房集團進行混改的進展情況公司尚未收到天房集團通知，請關(guān)注公司披露的臨時公告。”

“天津地王收割機”五折賣地

說起天房集團此次二度法拍的標的——天津市南開區(qū)迎水道北側(cè)土地使用權(quán)的過往，多少讓人對其結(jié)果生出唏噓。

事實上，如今因為專注于混改而陷入沉寂的天房集團，在數(shù)年前可是擔(dān)得起“天津地王收割機”的稱號。

其在2013年起就在逐步加大土地購置力度，尤其在2013年9月，以及2015年至2016年幾個時段，天房更是多次拍下天津總價地王或創(chuàng)下天津拿地單價新高，風(fēng)頭一時無兩。

雖然火熱的房地產(chǎn)行業(yè)在2016年迎來了調(diào)控政策，2017年，全國更是有超過數(shù)十個城市頒布了百余次房地產(chǎn)調(diào)控政策，但天房大刀闊斧拿地的“慣性”沖力仍未能剎住。此次進行法拍的天津市南開區(qū)迎水道北側(cè)土地使用權(quán)(津南苑(掛)2017-095號地塊)，就是其在2017年9月1日擊敗10家同行以30.72億元奪得，溢價率33.6%。

根據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，天房彼時以競報7000平方米的棚改房面積拿下該地塊，按照成交總價30.72億元計算，成交樓面價整體粗算為4.8萬元/平方米，棚改房占比約10.94%，為當年天津宅地單價地王。土地面積29427.4平方米，規(guī)劃建面64000平方米，其中商業(yè)建筑面積3200平方米、住宅建筑面積60800平方米(含7000平方米棚改定向安置房和900平方米公共配套商服網(wǎng)點)。

而在連續(xù)幾年的高歌猛進之后，天房資金供應(yīng)后勁不足的問題就顯現(xiàn)了出來。

查看項目公司天津天房卓匯置業(yè)有限公司的企業(yè)信息了解，拿到迎水道北側(cè)地塊之后兩個月——2017年11月12日及13日，該公司就先后做了四次股權(quán)質(zhì)押，除了其中1次出質(zhì)人為三亞新天房投資發(fā)展有限公司的質(zhì)押無效，其余三次均顯示有效，質(zhì)權(quán)人皆為平安信托有限責(zé)任公司。

2018年8月17日，天津天房卓匯置業(yè)有限公司再次進行股權(quán)質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人同樣為平安信托有限責(zé)任公司。

再之后，深圳市中級人民法院在2019年5月28日與2019年6月12日發(fā)布兩條立案信息，原告均為平安信托有限責(zé)任公司。隨后，上述項目公司收到三條股權(quán)凍結(jié)執(zhí)行通知，涉及股權(quán)數(shù)額分別達到17億元、17億元、5億元。

今年7月1日，廣東省深圳市中級人民法院終于發(fā)布了《拍賣被執(zhí)行人天津天房卓匯置業(yè)有限公司名下位于天津市南開區(qū)迎水道北側(cè)的土地使用權(quán)的公告》，計劃8月3日10時至8月4日10時期間，公開拍賣天房所持迎水道B地塊土地使用權(quán)，標的評估價約為20.07億元，起拍價19億元。

雖然拍賣起始價相比拿地價有大幅下降，圍觀人數(shù)也超過8000，但卻無人報價，至8月4日10時，標的流拍。

9月1日上午，迎水道B地塊土地使用權(quán)迎來了第二次法拍，此次獲3人報名，8939次圍觀，但起拍價卻降到了15.2億元。經(jīng)過5次延時、11輪報價后，該地塊最終以15.7億元拍出，較起始價高出5000萬元，競得人為天津添晟企業(yè)管理咨詢有限責(zé)任公司。

歸母凈利大縮水與百億負債

事實上，天房連年大手拿地后造成的債務(wù)高企、現(xiàn)金流緊張、債務(wù)違規(guī)等風(fēng)險已備受質(zhì)疑，但與此同時，其地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)業(yè)績欠佳，城市布局單一，新增土儲較少，造血不足等也是過往兩年的主要問題。

這些種種，或許也是其混改重啟接近一年半以來，仍難以取得突破的絆腳石。

天房集團地產(chǎn)上市平臺天房發(fā)展8月27日公布了2020年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱了解，2020年上半年，天房發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入12.06億元，同比減少60.80%;歸屬于母公司所有者凈利潤為429.7萬元，同比減少98.21%，不及去年同期2.4億元的五十分之一。

關(guān)于營業(yè)收入變動，天房發(fā)展給出的說明為，主要是公司本期結(jié)算項目較去年同期大幅減少，符合結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入條件的收入減少所致。

而財務(wù)數(shù)據(jù)的下滑在它近幾年報告中并不新鮮。2015年該公司錄得營業(yè)收入38億元，2016年公司營業(yè)收入35.3億元，2017年公司營收增長近80%至63.5億元(但是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率卻下降了10.39%)，2018年營收回落至34億元，2019年營收大增至95.6億元。2015年和2016年公司歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤連續(xù)兩年為負數(shù)，2017年開始扭虧為盈，2019年營收大增的同時歸母凈利潤僅約1.42億元。

收入與盈利數(shù)據(jù)并不好看，但其現(xiàn)金流表現(xiàn)卻可圈可點。

報告顯示，天房發(fā)展期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約13.68億元，同比增長256.15%，主要是本期銷售商品提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金較上期大幅增加所致;投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額6091.06萬元，同比增長743.57%，主要是本期公司轉(zhuǎn)讓了蘇州津鑫共創(chuàng)置業(yè)有限公司取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓款所致;籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-10.14億元，同比減少11.78%，主要是本期借款所收到的現(xiàn)金較上期減少所致。

于報告期末，其庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金合計9.94億元，對此，天房發(fā)展也表示，本報告期末余額較期初余額增加71.51%，主要系本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流量增加所致。

也就是說，支撐現(xiàn)金流增長主要來自房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。2020年上半年銷售數(shù)據(jù)顯示，天房發(fā)展(含全資、控股子公司、參股公司按權(quán)益計算)實現(xiàn)合同銷售面積11.25萬平方米，同比增加138.85%;合同銷售金額為25.19億元，同比增加123.91%。

同時，上半年，天房發(fā)展無新增土地儲備。

銷售同比大增，又無拿地支出，現(xiàn)金流看來向好，不過不能忽略的另一個數(shù)據(jù)卻是，天房發(fā)展一年內(nèi)到期的非流動負債高達97.69億元，同比增加109.58%，占總資產(chǎn)比例達37.75%。

混改進行時

一年僅幾十億元的銷售回款，目前不滿10億元的貨幣資金，卻對應(yīng)近百億元的短期負債，而且借款所得也在同比減少，如何避免債務(wù)違約似乎仍然是天房面臨的重要問題。

另外，此次法拍的迎水道北側(cè)土地使用權(quán)也僅以拿地價的五成拍出，從中產(chǎn)生的虧損勢必影響其全年業(yè)績表現(xiàn)，混改前路仍然漫漫。

關(guān)于國有企業(yè)混合所有制改革，曾有分析指出，混改企業(yè)應(yīng)進行優(yōu)化布局，以發(fā)揮國有資本的優(yōu)勢;二是突出主業(yè)，提高核心競爭力和企業(yè)盈利能力;三是完善國企法人治理結(jié)構(gòu)和市場化經(jīng)營機制，結(jié)合具體實際，建立符合國情的現(xiàn)代企業(yè)制度，提高效率。

對于目前的天房發(fā)展混改，解決債務(wù)、債權(quán)的承繼和清償問題，以及提高核心競爭力和企業(yè)盈利能力都是迫在眉睫。還有分析指出，天房的用地歸屬問題非常復(fù)雜，協(xié)調(diào)成本很高，并且職工安置工作等等的推進都有很大的挑戰(zhàn)。“天房問題是一個歷史性問題，需要系統(tǒng)性去解決。”

其實，自2017年6月起，天津市就推出了40多家市屬集團的194個國企混改項目，其中包括天房的混改項目。期間消息稱，碧桂園集團、中國恒大、保利集團、融創(chuàng)、泰禾等均有接觸“天房系”的混改項目。

目前僅有保利參與混改的消息得到公告證實。于2018年12月26日，天房發(fā)展宣布，于12月25日，天津市與保利集團簽署合作框架協(xié)議，協(xié)議的簽訂將為新起點上建設(shè)“新天房”注入新動能，保利集團將派出涵蓋管理、財務(wù)、工程、運營等領(lǐng)域的團隊對天房集團實施共管。

到了2019年4月，天房發(fā)展再度披露公告稱，公司控股股東天房集團擬重新啟動混合所有制改革工作，并以2019年3月31日為天房集團混改基準日，選聘中介機構(gòu)，開展審計評估工作。這也意味著保利集團退出了天房集團混改計劃。

彼時有消息稱，保利集團退出天房混改，是因為經(jīng)過四個月的協(xié)商，一些政策條件看上去落不了地。但亦有不少業(yè)內(nèi)認為，天房集團背后的債務(wù)情況亦是重要因素之一。

如何清除淤血，恢復(fù)生機，仍是天房需要探索的問題。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查悉，天津國資委網(wǎng)站8月6日發(fā)布的混改掛牌公告顯示，天房集團旗下共掛出9個公司進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括天津天房礦業(yè)有限公司、天津天房酒店管理有限公司、三亞天房酒店管理有限公司、天津天房建設(shè)工程有限公司、天津市房信節(jié)能建材科技有限公司、天津文化產(chǎn)業(yè)小額貸款有限公司、天津天房津濱新城投資有限公司、天津天房偉業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司、泰安天房泰岳置業(yè)有限公司。