南京土拍政策再度生變：不再競建人才房 最高地價被“鎖死”

2020年以來，南京市的涉宅用地規(guī)模已為近6年之最。

面對熱度不減的樓市和土拍市場，最近兩個月，南京已先后出臺“限房價、限地價”的土拍政策，同時南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)“寧九條”。

8月18日，南京市規(guī)劃和自然資源局通過南京土地市場網(wǎng)發(fā)布2020年寧出第09號土地出讓公告。《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者了解到，公告提出涉宅地塊達(dá)最高限價后，不再競爭人才房面積，而是改為通過現(xiàn)場搖號方式確定競得人等五個方面的新要求。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次公告對住宅用地的出讓給予了規(guī)范，成為今年南京土地市場管控的重要導(dǎo)向。相關(guān)規(guī)定也有助于其他城市的學(xué)習(xí)，成為下半年穩(wěn)地價的標(biāo)桿性政策。

搖號確定“觸頂”宅地

8月18日，南京發(fā)布了“限房價競地價”新政以來的第三批公告地塊。本次共推9幅地塊，其中6幅涉宅，用地總面積33.42公頃，起拍總價達(dá)82.43億元。據(jù)悉，該批地塊將于9月17日在網(wǎng)上競拍。

值得注意的是，此次公告又對南京土拍政策做了調(diào)整，從調(diào)整競價成交方式、嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)要求、提高競買資金要求、嚴(yán)格競買資金審查、限制競買地塊數(shù)量五個方面加強(qiáng)土地市場調(diào)控。

其中，較為引人關(guān)注的是，明確住宅(商住)用地競價達(dá)到土地出讓最高限價時仍有競價的，不再競爭人才房面積，改為通過現(xiàn)場搖號方式確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，成交價為最高限價加一個加價幅度，以此達(dá)到嚴(yán)格控制地價水平的目的。

南京還提高了對企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的要求，要求報名參與住宅(商住)用地的競買人應(yīng)具備房地產(chǎn)三級及以上開發(fā)資質(zhì)(不含暫定資質(zhì))。同時，為鼓勵市場參與主體多元化，要求在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團(tuán)所屬成員企業(yè)不得競得(含聯(lián)合競買)兩塊及以上的住宅(商住)地塊。

而早在8月11日晚間，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格住宅用地公開出讓有關(guān)事項的通知》的文件圖片在網(wǎng)絡(luò)流傳，措施包括調(diào)整競價成交方式、嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)條件、提高競買資金要求、嚴(yán)格競買資金審查、限制競買地塊數(shù)量等七個方面。據(jù)《揚(yáng)子晚報》報道，該文件由南京市規(guī)劃和自然資源局辦公室發(fā)出，落款時間為“2020年8月7日”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，過去是采取競爭人才住房面積的方式來控制地價，而現(xiàn)在則通過搖號的方式。首先，防范了地價的過快上漲。其次，也防范對房企拿地積極性的挫傷，過去很多配建的供地模式，實際上多半受到了房企的抵觸，這都是各地供地部門所需要關(guān)注的內(nèi)容。

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝則表示，新政下土地達(dá)到最高限價改為現(xiàn)場搖號，最高地價被鎖死，有利于穩(wěn)定真實的地價水平;由于限競買地塊數(shù)量，開發(fā)商如何選擇參與的地塊以及計劃合作的開發(fā)商如何選擇地塊組合大有講究。“但因為不用競?cè)瞬欧浚瑢嶋H上給了更大的盈利空間，參與的開發(fā)商可能反而更多，有利于開發(fā)商提高產(chǎn)品品質(zhì)和南京房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展。”

土拍火熱引發(fā)多次調(diào)控

2020年，南京樓市持續(xù)升溫，以至于共有22個板塊突破了區(qū)域限價。一位南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，南京樓市的火爆歸根結(jié)底在于土拍熱度一直不減。

這也得到了數(shù)據(jù)上的印證。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，南京全市涉宅用地供應(yīng)64幅共374.29萬平方米，成交金額707.13億元，同比上漲40.25%，為近6年第二高。與此同時，南京市商品住宅供應(yīng)367.01萬平方米，同比增長9.58%，上市量為近6年同期的第二位，僅次于2016年上半年;商品住宅成交354.61萬平方米，同比增長11.78%;成交均價28554元/平方米，同比增長4.21%。

面對不斷攀升的土地市場熱度，6月5日，南京終于在市規(guī)劃和自然資源局的拍地公告確立了“限房價、限地價”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競拍。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，在首場采用“雙限”新規(guī)的土拍中，共集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達(dá)到上限價，總成交價達(dá)到135.2億元，平均溢價率16.55%。

由此可見，南京的土拍市場并未因“雙限”新規(guī)而降溫。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，7月，南京共成交29宗地塊，其中24幅為涉宅地塊，成交面積357.03萬平方米，成交主力為江寧、城北板塊，樓面價13290元/平方米，環(huán)比上漲37.2%。

7月23日，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“寧九條”)，從土地、剛需、限購、熱點樓盤、精裝房等各方面出發(fā)發(fā)布九項樓市收緊措施，以“穩(wěn)定市場預(yù)期，支持剛性需求，規(guī)范行業(yè)秩序，進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

其中，第一條便規(guī)定“加強(qiáng)土地市場調(diào)控”，要求依據(jù)土地市場狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預(yù)期。嚴(yán)格執(zhí)行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準(zhǔn)入條件，建立熱點區(qū)域住宅用地報名單位資格篩查機(jī)制。

上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，此前“寧九條”主要針對需求端，而此次土地新政則針對供給端，兩者均為防止樓市過熱。

“南京土地市場近期確實有過熱現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次土地政策說明南京當(dāng)前在積極穩(wěn)定地價和房企拿地策略，使得土地市場能夠降溫。實際上類似搖號的政策，對于相關(guān)房企到南京能夠面臨更為公平的拿地環(huán)境。“后續(xù)對于房企而言，購地方面需要注意三個內(nèi)容，包括企業(yè)資質(zhì)、資金來源、拍地策略等，這樣才能使得土儲工作更加到位。”