735億 “舊改王”升龍集團林億豪賭廣州

“不太了解”是大部分人對舊改“網紅”升龍集團(以下簡稱“升龍”)的認知，一位福建業內人士對升龍的印象還停留在其鄭州舊改時期。

輾轉福建、鄭州、南京十幾年，升龍開始豪賭廣州舊改市場。進入廣州3年，升龍拿下8個舊改項目，總體量近1700萬平方米，斥資735億元。

“拿舊改項目需要一定的資金實力，升龍集團拿下8個項目，背后肯定有較大的資金做依靠，不然沒那么大的底氣。”上海中原首席分析師盧文曦告訴界面記者。

廣州舊改后浪

作為改革開放最早的城市窗口之一，廣州房地產行業秉承了城市的包容性，市場上一直都不乏“過江龍”的身影。

“僅以今年上半年為例，盡管有疫情影響，依然有包括重慶華宇、河南瀚宇、華夏幸福等5家外來房企新進入廣州市場。”易居廣州區域首席分析師肖文曉表示。

升龍正是廣州舊改市場的后浪之一。

2017年1月，升龍正式注冊廣州升龍投資有限公司。三個月后，升龍將之辦公地址喬遷至珠江新城凱華國際中心，正式開啟在廣州狩獵的征程。

成立至今，廣州公司已從100多人增加至近500人，從事舊改的人員就有300多人。

廣州公司成立才5天，升龍創始人林億就帶隊到訪黃埔臨港經濟區，與開發區相關領導就相關的合作機會進行了探討和交流。

同年11月，升龍作為唯一的外來者，與珠江實業、富力地產、時代地產等十幾家本地房企共同作為協會發起單位，成立廣州市城市更新協會。

到了今年4月底，升龍集團已經坐上了廣東省三舊改造協會副會長單位的位置。

從2018年起，林億頻頻帶隊拜訪廣州區域的銀行高層，并相繼與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行三家銀行簽約，展開三舊改造方面的合作，獲取資金支持。手握廣州4家銀行的貸款渠道，升龍迅速打開當地市場。

同年12月，升龍與廣州農商銀行簽署戰略合作協議，雙方在城市更新領域開啟更加深入的合作，帶動鄉村文旅資源開發等多元化發展。同時，也和廣州銀行舉行戰略合作協議簽約儀式，擬共同推進的“三舊改造”領域合作方式、實施方案深入交換意見，并達成一致。

升龍為之后競奪舊改項目做好了鋪墊，也趕上了政策的東風。

2018年4月，原廣東省國土資源廳發布《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》。表示舊村改造地塊可以協議出讓，其供地對象可直接協議出讓給公開引進的市場主體。原本首先由政府征地的傳統舊改模式，變為房企直接與村民進行協商的新模式。

當年7月，升龍就斬獲了在廣州首個舊改項目南沙區金洲、沖尾自然村更新改造項目。作為升龍在廣州的首個產品，目前進展最為迅速，安置補償協議簽約率100%，拆遷工作已經完成。

隨著《廣州市2019年重點建設項目計劃》的發布，城市更新與土地儲備項目被提上議程，廣州將投入313億元推進52個項目，涉及11個區，廣州舊改市場進入了爆發期。

也正是去年，升龍拿項目按下了快進鍵，胃口也越來越大。

2019年1月，升龍中標番禺東環街蔡邊一村舊改項目，總投資金額60億元。

4月17日，升龍被確定為增城群星村舊改項目合作企業，改造范圍總用地面積為121.21萬平方米，總投資額120億元。

兩個月后，升龍集團聯合瑞景房地產以164億元的總投資額拿下廣州公開招標面積最大的湯村村舊改項目，拆遷安置費就高達66億元。

該項目位于黃埔區九龍鎮知識城板塊的黃埔湯村，光是面積就接近1000平方米，未來將規劃為數字創意園，重點發展數字經濟等新興產業。

目前該項目已經有1700多棟拆除完畢，還有2000棟房屋待拆建，800戶人未簽約，首期安置房建設完畢。6月二期安置房開始動工，整個項目規劃3―5年內完成。

值得注意的是，瑞景和升龍集團在2017年就設有合資公司廣州匯龍房地產有限公司，升龍占股八成，瑞景背后的股東任曉明和劉志敏也在多家升龍系公司任職。

7月，升龍聯合方圓，投資200億元奪得番禺沙溪村舊改項目。為開發該項目，升龍與方圓成立合資公司“廣州升龍方圓置業有限公司”。

到了今年，《政府工作報告》中的關鍵詞已經從去年的“棚改”轉變為“舊改”，舊改依然如火如荼。

“全市共有283個整村改造項目在推進，其中已中標的舊村103個，接近三分之二的項目尚未確定主體。”肖文曉告訴界面記者，“對于有意介入的房企意味著還有很大空間和機會，這也是目前廣州舊改市場群雄并至的原因。”

升龍也在年中頻頻發力，先后拿下增城永寧街長崗村和黃埔穗東街南灣社區兩個舊改項目。

其中，增城永寧街長崗村項目攜手廣東珠江投資股份有限公司共同拿下，總投資額125億元，總面積達224.8萬平方米，是目前增城舊改項目中面積最大、投資金額最高的一個項目。

黃埔區南灣村舊改項目未來將打造成“互聯網小鎮+電商總部+嶺南特色文旅小鎮”。該項目也在廣州32個文化旅游產業中占據一席，更是成為其中投資額度最大的項目。

“舊改已經成為當下城市開發的一個風口，但舊城改造項目并非全是“肉”，如果遇到啃不下的“骨頭”，將會帶來預想不到的后果，所以舊改項目對公司的綜合能力要求是很高的。” 同策研究院資深分析師肖云祥認為。

錢從哪來?

升龍集團不到三年拿8個項目，一路從閩至穗，其資金導入都靠林億的“朋友圈”。

早年，林億主要從事工程和裝修生意，1999年創辦了“升龍電梯”。靠著工程和電梯兩項業務，林億賺得了第一桶金。

白手起家自然也有貴人相助。剛剛起步的林億遇到了利嘉集團老板陳隆基，與其持有的上市公司利嘉股份和三木集團有密切來往。

據了解，陳隆基在福州創辦利嘉公司，打造了福建中亭街等商業地產。除此之外，他也擅長資本運作，曾取得利嘉股份、三木集團、豪盛股份、多倫股份、正和股份等數家上市公司的參股或控股權。

在陳隆基任職期間，三木集團和福建中天房地產有限公司有業務往來。福建中天曾欠三木集團200萬元房地產轉讓尾款，也曾受到三木集團350萬元的擔保。升龍電梯也曾受到利嘉股份提供的300萬元至1500萬元的擔保。

就這樣，林億倚靠陳隆基在福建起步。到了2006年，升龍集團走進鄭州市場，試圖立足中原。

當年，建業和金城兩家房企退出競爭鄭州燕莊舊改項目的競爭，初入鄭州的升龍集團一舉拿下鄭州首個城中村改造項目，以及首個城市綜合體曼哈頓廣場。

彼時，鄭州舊改還是個新鮮事，升龍就做了第一個吃螃蟹的人，打響了鄭州舊改第一槍。

但龐大的資金需求和毫無經驗可循成了升龍面臨的一大問題。為此，林億從招商銀行和興業銀行獲得貸款共計5億元，又找到另一位福建富商許連捷相助。

許連捷是香港上市公司恒安國際的創始人，公司經營領域涉及婦幼衛生用品和家庭生活用紙兩大塊，總部位于福建泉州。隨后，許連捷將資產切分為三塊，分別由三個兒子許清水、許清流和許清池接手，其中地產板塊連捷地產集團由許清水和許清流主攻。

許式資本的依托，加上林億對韓國、日本、新加坡等國家類似項目的借鑒，最終升龍以新加坡吉寶為藍本開發了曼哈頓廣場。

在曼哈頓廣場之后，升龍繼續進行鳳凰臺城中村改造、鄭州升龍廣場項目開發等，都有許連捷的身影。

之后幾年，升龍在鄭州站穩了腳跟，銷售額突破百億，成功晉升鄭州“舊改王”。

2012年，升龍離開鄭州，高調進軍南京。

當時，升龍集團花了75億元拿下南京三大黃金地塊，建設商務綜合體升龍匯金中心、別墅項目公園道和高端住宅項目升龍天匯三個項目。

后來，其又以30.8億元競得江心洲低密度住宅用地，該項目被視為升龍在南京的“成名作”。

在南京期間，升龍依靠自己的資管平臺發產品募資來解決資金問題。

據了解，2014年升龍通過歌斐諾亞資管公司發行兩只投資基金，分別為升龍南京一號和二號，升龍南京一號用于南京匯金項目的開發建設等。

同年，升龍通過萬家共享資產管理公司發行了4只產品，分別為南京河西一到四期募資。此外，5只名為“金元惠理遠晟升龍專項資產管理計劃”和1只“民生加銀資管上海升龍專項資產管理計劃”在基金業協會備案。

此外，林億還將目光投向海外，布局了澳洲悉尼、珀斯、墨爾本、美國洛杉磯等多個項目。其中，升龍2014年在澳洲成立了子公司Aqualand，交予林億妻子林云惠和兒子林尚錦打理。

盧文曦認為，像升龍這樣點狀式拓展城市的企業或是處于一個試錯階段，在對市場進行前期試水，檢測城市是否適合生根，以及時止損。

肖云祥也認為，升龍這樣的發展模式在早期可以增加拿地機會、檢測市場、降低風險。但與此同時，前期代價也會高一些，在資源積累、內部管理和協同成本、運營效率上難以保持平穩性。

風光一時的升龍，一度成為“地產黑馬”，不僅銷售業績沖進了國內房企前50，林億也義165億元的身價登上胡潤中國房地產富豪榜第12位。

與此同時，龍湖職業經理人馮勁義跳槽到升龍任執行總裁助力。本想趁勢上市，可惜馮勁義僅入職半年就告別升龍，上市計劃也不了了之。

2014年像是升龍的一條分割線。

在河南和南京兩地先后沉寂，升龍逐漸在土拍市場上銷聲匿跡，舊改方面也毫無波瀾。在廣州舊改之前，升龍出現在公眾視野還是在2017年9月，其曾想將鄭州升龍御景上院項目45%股權出售給泰禾，但因對項目后續開發意見不一，泰禾最后放棄收購。

數據顯示，升龍2014年至2019年的銷售額分別為154.3億元、223.1億元、313.2億元和149.3億元、132.4億元、105.8億元。

與2016年的銷售額相比，2017年幾近腰斬，此后幾年排名也都跌出一百多位。

規模失速，升龍還面臨著鄭州業主維權被打和南京樓盤違約金風波。2015年，升龍連續發生業主大規模維權、爭執事件。此外，南京城市綜合體升龍匯金中心也多次出現合作方一房多賣、違規銷售等行為，甚至出現“一套房屋賣了17次”的情況。

升龍在南京和鄭州落得一地雞毛，匆匆離場前赴廣州豪賭。

目前看來，在廣州舊改市場如火如荼的大背景下，升龍憑著前期積累的資金渠道和開發經驗，在廣州熱度攀升。對其而言，舊改是未來很重要的一個贏利點，但也需警惕長周期和利潤空間等問題。