房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊政策密集出臺(tái) 2020年樓市成交量難及去年

無數(shù)個(gè)細(xì)微的變化堆砌起來就是趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，調(diào)控收緊是最明顯的變化。

8月4日，安徽阜陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住建部等國(guó)家部委有關(guān)住房公積金貸款政策的通知》，通知對(duì)住房公積金個(gè)人住房貸款政策做出調(diào)整：

一、停止向購(gòu)買第三套及以上住房的職工受理和發(fā)放住房公積金貸款。

二、繳存職工第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。

如果不是這條政策，很多人對(duì)阜陽(yáng)這座城市并不熟知，這是一座位于鄭州和合肥中間的地級(jí)市，隸屬于安徽，常住人口825.9萬(wàn)人，略高于合肥，是安徽人口最多的城市。

在業(yè)內(nèi)人士看來，阜陽(yáng)此時(shí)收緊公積金貸款，可能與商合杭高鐵開通有關(guān)，被稱為“華東第二通道”的商合杭高鐵是一條連接河南省商丘市、安徽省合肥市與浙江省杭州市的高鐵，在阜陽(yáng)市設(shè)有三站，今年6月，該高鐵的部分線路已正式通車，完全通車后將極大拉近阜陽(yáng)與合肥、杭州等地的距離，對(duì)樓市是極大利好，該政策的出臺(tái)可能是為了防止市場(chǎng)過熱。

商合杭高鐵

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策體現(xiàn)了公積金中心把控流量的導(dǎo)向，也說明兩點(diǎn)，第一是貸款額度可能略有收緊，第二也是為了穩(wěn)定市場(chǎng)防范炒作，此類調(diào)控具有積極導(dǎo)向，穩(wěn)定預(yù)期，也讓公積金資源更好支持了住房市場(chǎng)發(fā)展。

樓市調(diào)控方向：支持剛需購(gòu)房

整理：和訊房產(chǎn)

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于十分嚴(yán)密細(xì)致的調(diào)控之中，政策就好像是鞭子，不斷調(diào)整房地產(chǎn)這駕馬車的方向。

據(jù)和訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月至今全國(guó)至少出臺(tái)10條樓市收緊政策，深圳、南京、東莞、寧波、杭州等樓市熱門城市均進(jìn)一步收緊調(diào)控。不僅如此，中共中央政治局也重申房住不炒，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于這波政策，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上述政策主要是打補(bǔ)丁，對(duì)于有政策漏洞的地方進(jìn)行補(bǔ)齊，比如深圳和上海出現(xiàn)了假離婚購(gòu)房現(xiàn)象，這次的政策就是規(guī)避此類現(xiàn)象再出現(xiàn)，整體看，這些政策主要是治理市場(chǎng)的規(guī)則，目的是控制市場(chǎng)情緒。

盧文曦進(jìn)一步表示，年中一般是政策出臺(tái)比較密集的時(shí)期，不過，這些政策的出臺(tái)也跟當(dāng)前風(fēng)向有關(guān)系，市場(chǎng)出現(xiàn)躁動(dòng)情緒，比如，很多地方出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)等現(xiàn)象，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，包括7.30會(huì)議很明顯就是對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向進(jìn)行管控，不希望整體資金流向不該流的地方。

此外，他表示，接下來就是金九銀十，此時(shí)出臺(tái)政策可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)敲打，防止投機(jī)力量出現(xiàn)非理性過熱的情況。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更好扮演穩(wěn)定器角色，進(jìn)而為十四五發(fā)展提供更大的保障，所以當(dāng)前市場(chǎng)更不能亂。各類炒作等情況，在下半年依然會(huì)面臨打壓，尤其是近期的地價(jià)炒作等內(nèi)容。他表示：“房住不炒依然是政策的核心，各地需要時(shí)刻繃緊調(diào)控之弦，不可有輕易放松政策、放松調(diào)控的僥幸心理。”

值得關(guān)注的是，在近期出臺(tái)的眾多政策中，對(duì)于無房家庭給予傾斜力度。中指院表示，各城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策以調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、增加限售年限等為主，保障剛需、抑制投資投機(jī)行為，尤其是保障無房戶的購(gòu)房需求在近期的調(diào)控中明顯體現(xiàn)。如杭州在政策中提到對(duì)“無房家庭”的傾斜力度，“明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)‘無房家庭’的房源保障比例一般不低于50%”;寧波規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)提供不少于50%的可售房源供“無房家庭”優(yōu)先認(rèn)購(gòu)。

對(duì)于購(gòu)房時(shí)機(jī)是否合適?盧文曦認(rèn)為，今年一二季度是最好的買房時(shí)機(jī)，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)有點(diǎn)熱起來了，不過現(xiàn)在買房也可以，他提醒，如果想要投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前適合五到十年這樣眼光去合理的投資，短期的投機(jī)行為受到限價(jià)影響不太可取。

2020年樓市成交量難及去年

實(shí)際上，當(dāng)前是否是合適的買房時(shí)機(jī)，主要看下半年的樓市走勢(shì)，那么，接下來的樓市走勢(shì)如何呢?

復(fù)雜!這是很多人對(duì)2020年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的感受。一方面，上半年樓市成交不容樂觀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國(guó)商品房銷售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%。其中，住宅銷售面積下降7.6%;全國(guó)商品房銷售額66895億元，下降5.4%，其中，住宅銷售額下降2.8%。

另一方面，樓市調(diào)控仍在收緊，加之疫情等外部因素和各種黑天鵝事件的影響，下半年樓市亦有些變幻莫測(cè)的意味，在這種情況下，在不確定中尋找確定性至關(guān)重要。

從宏觀角度看，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)是六穩(wěn)，某資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示，處于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，下半年央行還會(huì)繼續(xù)放水，貨幣繼續(xù)寬松，雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但隨著資金流動(dòng)性充裕，必然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域和城市還會(huì)有一定熱度，不過，由于政策趨緊，下半年不會(huì)有集中爆發(fā)的成交節(jié)點(diǎn)。

從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，當(dāng)前仍然處于精細(xì)化調(diào)控階段，可以說整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都被政策“凍”住了，冷熱與否與政策息息相關(guān)，而對(duì)于下半年的政策力度，當(dāng)前有兩種說法，一種是會(huì)出現(xiàn)少數(shù)熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控、多數(shù)城市呈現(xiàn)邊際性放松趨勢(shì)，即便如此，受疫情影響，大多數(shù)城市的樓市很難有熱度，而需求旺盛的熱點(diǎn)城市會(huì)被政策死死扣住。

另一種說法是下半年政策仍會(huì)加緊，比如，中指院預(yù)計(jì)下半年可能有更多的城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，而且更多聚焦在房?jī)r(jià)、地價(jià)存上漲預(yù)期的城市，同時(shí)“無房家庭優(yōu)先”這一政策落實(shí)和覆蓋的城市將會(huì)進(jìn)一步增加，來保障本地剛需、新落戶人群特別是引進(jìn)人才的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

可以發(fā)現(xiàn)，無論政策松還是緊，目的都是保證樓市的穩(wěn)定，而從房地產(chǎn)發(fā)展的歷程來說，穩(wěn)定更多意味著不要過熱，但可以微冷。

盧文曦認(rèn)為，下半年樓市漲幅可能會(huì)有所收斂，政策在不斷敲打市場(chǎng)，警告市場(chǎng)不要出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，一旦過熱，馬上就會(huì)出臺(tái)加碼政策，所以下半年出政策的地方，成交量可能會(huì)收一點(diǎn)。他表示：“樂觀估計(jì)，重點(diǎn)城市的成交量有可能會(huì)接近去年，但三四線城市或強(qiáng)二線城市，尤其政策出臺(tái)比較嚴(yán)苛的城市，比如深圳，能接近去年的成交量比較懸，總交易量跟去年相比可能縮水在一成之內(nèi)。”

盧文曦強(qiáng)調(diào)，畢竟重點(diǎn)城市就這么幾個(gè)，大部分城市的樓市都不怎么樣，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量超過去年或者說接近去年有點(diǎn)困難。