“房”不勝防 年輕購房者如何提防中介、房地產商的連環套路

隨著新冠肺炎疫情趨緩，多地房地產市場“回暖”。據中國指數研究院統計，今年2月以來，全國百城房屋均價環比漲幅已連續4個月小幅回升，上漲城市數量也有所增加。

一季度積壓的需求逐步獲得釋放，與此同時，各類糾紛也頻頻發生。尤其是首次涉足樓市的年輕購房者很容易遭遇中介、房地產商的連環套路。

一名房產中介分析，疫情期間，很多中介機構生意慘淡，加上近兩年一些房地產品牌經紀企業陸續進入二三線城市，或以加盟形式與當地一些實力較為雄厚的經濟公司合作，分割了市場份額，致使一些本地的小型中介公司出現爭搶客戶、欺騙客戶、強買強賣的現象。

此外，疫情帶火了VR看房、直播買房等新興事物。但在獨立地產評論人、二手房問題專家李連源眼中，通過網絡技術看房和現實看房是有差異的，直播買房也可能只是一個“噱頭”，哪怕做到“無理由退款”的公司，也可能是用購房者的訂金在短時間盤活資金鏈。

事實上，近年來全國多地房地產糾紛案件呈增長態勢。2017年，四川省成都市法院受理房地產類糾紛案件36921件，2019年達到47276件;北京市昌平法院2017年上半年新收涉及房屋買賣合同糾紛案件案件965件，較2016年同期增長48%，占合同類糾紛案件總數的比例為13%;2014年到2018年，內蒙古自治區呼和浩特市兩級人民法院受理房地產糾紛案件總數為25670件，占同期民商事糾紛受理案件數量16%。

房地產糾紛案件類型主要集中在房屋買賣合同糾紛。內蒙古慶勝律師事務所馮婷律師總結房屋買賣合同糾紛大致分為兩類：一類要求繼續履行房屋買賣合同，比如逾期交付房屋要求賠償違約金。另一類是要求解除房屋買賣合同，因為無法交房購房者要求解除合同給予賠償。

馮婷分析，對于二手房而言，合同條款規定不規范導致房屋買賣產生糾紛，諸如交房時間、款項交付時間約定不明確等。大多數年輕人會通過中介代理買房，因此房地產中介機構經營不規范，也造成房屋買賣合同糾紛案件產生。

一位業內人士分析，購房者大多會委托房產中介辦理房屋交易事宜，但中介機構的居間水平和經紀人的素質良莠不齊。另外，買賣雙方簽訂的合同多為中介機構提供，在利益的驅動下，部分房地產中介機構不顧職業道德，刻意在合同文本中設置陷阱或逃避居間責任。還有小部分中介人員急于獲得居間報酬，通過虛假承諾促成合同簽訂，進而引發諸多糾紛。

“此前一度出現‘高貸低過’現象，用高價格去做貸款，用低價格過戶，達到少交稅金的目的。”從業10多年的資深中介張曉晨說，這樣的做法貌似打了擦邊球，但在提取貸款、二次交易，包括產生一些經濟糾紛時隱患重重。此前，張曉晨也見過一些意料之外的突發狀況，買方交完定金之后賣家跑路，還有的房子已經過戶了，又被突然查封。

“精心設置的陷阱在每一處等著你如約而至。”李連源坦言，國家的法律和法規不可能面面俱到，總會留一些“縫隙”，給不良商家可乘之機。

與此同時，此類案件又具有調解難度大、規范流程復雜、新類型證據真實性認定困難等諸多特點，給維權造成較大難度。

為此，李連源建議，有購房需求的年輕人按照以下步驟開展房屋買賣——查看中介機構的營業執照、資格證書、稅務登記證以及中介本人的房地產經紀人執業資格證書。在選擇房源之前，對房地產的交易流程、收費標準有基本的認知。對房產證及產權共有人進行認證，掌握產權狀況。決定之前，實地走訪，了解一下房屋的建成年代以及小區居民結構、物業費繳納情況。掌握之后，與房東見面議價、對各項收費進行清繳。和房東一起拿著房產證、身份證到房管局去核檔，了解該房屋有無抵押、貸款、質押，能不能交易。之后進入交易程序，要做資金監管。最后，按照國家規定辦理過戶需要的相關手續。

張曉晨則建議，年輕人在購買房屋時，盡可能選擇大一點的中介公司。“大公司運營成本較高，信譽度一旦破損，就很難恢復。因而，有相對完善的企業文化，也更看重從業人員素質。中介個人也希望長期從事這份工作，將客戶做長久。”他還建議，年輕人在簽約之前，了解合同條款、交易步驟以及各項收費。在涉及資金往來時，走銀行轉賬，大額要做第三方監管。

“年輕購買者買房出現問題大多是因為沒有仔細審查合同。”房產糾紛律師馮婷則建議購房者注重書面合同，而非口頭約定。特別要在合同中清晰約定交房時間、房屋附屬物品、交款時間、買賣雙方如何配合等。

“房”不勝防更需提防，整個房地產行業也亟待規范。李連源表示，當前，政府部門的職能由監管轉變為服務，導致房地產市場監管出現了缺失，因而，市場亟須建立一個長效的、由多部門參與的聯合監管機制。

馮婷則認為，目前二手房市場合同繁雜，每家中介公司都可擬定商品房買賣合同，其中一些不合理的合同條款，年輕購房者難以分辨，導致了諸多問題。她倡議由國家統一規范二手房市場的制式合同。

此外，李連源鼓勵廣大消費者在遭遇不公平交易時，及時向相關部門進行舉報，切實維護消費者合法權益。張曉晨則建議，在行業內推行榮譽準則、紅黃線制度，通過一定約束，肅清行業風氣，讓房產經紀人多一些職業“認同感”，讓購買者多一份“安全感”。