中國(guó)金茂的焦慮：盈利增速逐年下滑 負(fù)債持續(xù)攀升

7月13日晚間，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，配售事項(xiàng)已于2020年7月13日完成，配售股份占中國(guó)金茂配售前現(xiàn)有已發(fā)行股本的5.11%，及經(jīng)擴(kuò)大后已發(fā)行股本的4.86%，配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額約為34.16億港元。

除了配售股份外，就在近期，中國(guó)金茂及金茂酒店同時(shí)發(fā)布公告稱，中國(guó)金茂將以每股4.8港元的價(jià)格完成對(duì)金茂酒店的私有化，此次私有化交易中國(guó)金茂共需支付31.9億港元。

根據(jù)《每日財(cái)報(bào)》的統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，中國(guó)金茂保持著每年配股一次的頻率，以求在不增加負(fù)債率的情況下獲得資金。有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，面對(duì)不斷走高的負(fù)債以及高端酒店行業(yè)的不景氣狀況，中國(guó)金茂提出私有化子公司的目的或在也是為了更方便地為自身融資。

配股年年有，今年超54億港元

7月6日，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，在7月3日與配售代理訂立配售協(xié)議，擬以5.7港元/股認(rèn)購(gòu)配售股份，共配售約6.02億股新股份，新配售股份約占中國(guó)金茂現(xiàn)有已發(fā)行股本的約5.11%，以及經(jīng)配售事項(xiàng)擴(kuò)大的公司已發(fā)行股本約4.86%。

與此同時(shí)，中國(guó)金茂還以同樣的價(jià)格向直接控股股東中化香港(集團(tuán))配發(fā)及發(fā)行3.4945億股，占擴(kuò)大后股份約2.74%。配售及認(rèn)購(gòu)后，中國(guó)金茂預(yù)計(jì)共獲得款項(xiàng)凈額約54.25億港元，中國(guó)金茂在公告中表示，配股獲得的資金擬用作競(jìng)投土地、償還債項(xiàng)及一般營(yíng)運(yùn)資金。

然而，中國(guó)金茂的配股消息一出，當(dāng)日的股價(jià)最大跌幅超過(guò)4%。顯然不少股東對(duì)中國(guó)金茂的配股行為存在質(zhì)疑，認(rèn)為此時(shí)這個(gè)舉動(dòng)會(huì)損害股東利益。

近三年來(lái)，中國(guó)金茂保持著每年配股一次的頻率。2018年1月，中國(guó)金茂曾以每股3.7港元配售約9億股，籌資33.06億港元用作一般營(yíng)運(yùn)資金;2019年7月，其再次配售新股，以8.15億港元，引入平安成為其主要股東。

在不增加負(fù)債率的情況下獲得資金或許是中國(guó)金茂配股的主要考慮。實(shí)際上，配股融資成本低，可增厚股東權(quán)益并有助于降低負(fù)債比率，是上市房企熱衷的融資方式。

令人唏噓的是，作為已進(jìn)入千億梯隊(duì)的地產(chǎn)央企，中國(guó)金茂近年來(lái)在低融資成本加持下高速擴(kuò)張，其資金狀況并不樂(lè)觀，同時(shí)還伴隨著“成長(zhǎng)陣痛”。

盈利增速逐年下滑，負(fù)債持續(xù)攀升

《每日財(cái)報(bào)》注意到，2019年，中國(guó)金茂相較于2018年的銷售收入增加56.3億元， 銷售成本則增加了64億元。中國(guó)金茂2019年的毛利為127.65億元，較上年同期減少17.73億元，同比下降12%。

值得注意的是，就目前來(lái)看，中國(guó)金茂業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，盈利能力減弱。

具體從數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年至2019年，中國(guó)金茂凈利潤(rùn)分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31.00%、23.82%，增速逐年下降。

從毛利率來(lái)看，2020年一季度毛利率為30%，較上年同期49%出現(xiàn)明顯下降。

而就在今年3月，標(biāo)普將中國(guó)金茂的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。與此同時(shí)，2016年至2019年，中國(guó)金茂的凈負(fù)債率分別為0.54%、0.78%、100.23%、117.58%，出現(xiàn)大幅度提升。

2019年公司資產(chǎn)負(fù)債率由71.2%上升至73.4%，凈資產(chǎn)負(fù)債率由85.2%上升至91.8%。而截至2020年3月末，中國(guó)金茂負(fù)債總額由2019年末2360.59億元增加至2852.49億元，資產(chǎn)負(fù)債率提升至82.38%。

由于國(guó)資委對(duì)國(guó)有企業(yè)負(fù)債率有著嚴(yán)格的要求，規(guī)定國(guó)有非工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)警線為70%，重點(diǎn)監(jiān)管線為75%。因此，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.38%的中國(guó)金茂已超過(guò)監(jiān)管“紅線”，非常需要降低財(cái)務(wù)杠桿。

從償債指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)金茂的償債能力較弱。截止2019年底，公司有息負(fù)債達(dá)到960.36億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)達(dá)到266.63億元，比2018年末增加47億元。

而公司賬面的資金僅有171.94億元，相對(duì)于可動(dòng)用現(xiàn)金及等價(jià)物來(lái)說(shuō)，短期資金壓力非常大，并非如外界所想象的央企“不差錢(qián)”，還是存在一定的償債壓力。

多次出售項(xiàng)目股權(quán)，擬32億港元私有化金茂酒店

受到一季度業(yè)績(jī)的拖累，能在上半年完成過(guò)半業(yè)績(jī)的房企并不多，而中國(guó)金茂在上半年完成了全年目標(biāo)的51%，在標(biāo)桿房企中排名前三。

全力推貨的同時(shí)，中國(guó)金茂還在努力擴(kuò)儲(chǔ)，確保有足夠的貨源能夠支撐高增長(zhǎng)。但大手筆拿地?zé)o疑會(huì)對(duì)中國(guó)金茂的財(cái)務(wù)提出更大的挑戰(zhàn)，事實(shí)上，今年以來(lái)，中國(guó)金茂確實(shí)在積極“找錢(qián)”。

《每日財(cái)報(bào)》梳理發(fā)現(xiàn)，今年中國(guó)金茂多次出售項(xiàng)目股權(quán)，以及為旗下項(xiàng)目進(jìn)行引資。

今年4月，中國(guó)金茂掛牌蘇州城茂置業(yè)50%股權(quán)。

5月7日，中國(guó)金茂計(jì)劃為鄭州項(xiàng)目公司引入合作方，募資金額擇優(yōu)待定，對(duì)應(yīng)持股比例為51%。

5月25日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國(guó)金茂旗下子公司擬轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨投資有限公司(簡(jiǎn)稱“嘉興浦晨”)30%股權(quán)。這是5月份以來(lái)中國(guó)金茂第三次出售項(xiàng)目公司股權(quán)。

其實(shí)包括此次選擇在股價(jià)較高的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行配股，都是為后續(xù)融資做鋪墊。日前中國(guó)金茂及金茂酒店同時(shí)發(fā)布公告稱，中國(guó)金茂將以每股4.8港元的價(jià)格完成對(duì)金茂酒店的私有化，此次私有化交易中國(guó)金茂共需支付31.9億港元。

交易數(shù)據(jù)顯示，4.8港元的價(jià)格較金茂酒店停牌前3.68港元的收市價(jià)溢價(jià)超30%，但這一價(jià)格仍低于2015年金茂酒店的發(fā)行價(jià)。

不難得出這樣一個(gè)結(jié)論，在面對(duì)不斷走高的負(fù)債以及高端酒店行業(yè)的不景氣狀況之下，中國(guó)金茂提出私有化子公司的目的或在于更方便地為自身融資。

對(duì)于此次收購(gòu)的原因，中國(guó)金茂也給出了解釋。稱在目前的情況下，中國(guó)金茂擬對(duì)金茂酒店的資產(chǎn)組合作出必要的調(diào)整，以度過(guò)該段艱難時(shí)期。

《每日財(cái)報(bào)》了解到，金茂酒店在上海擁有金茂大廈，在中國(guó)擁有其他八家豪華酒店資產(chǎn)，總公允價(jià)值估計(jì)超過(guò)200億元，而私有化將使中國(guó)金茂更容易將這些資產(chǎn)抵押進(jìn)行融資。

換句話來(lái)說(shuō)，中國(guó)金茂的問(wèn)題又回到了錢(qián)上來(lái)了。未來(lái)，中國(guó)金茂能否紓解資金困境，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。