新房、二手房價格倒掛警示必須堅持“房住不炒”

出現新房、二手房價格倒掛現象，表明房地產市場還沒有完全步入良性循環軌道。如果從“房住不炒”定位出發，樓市調控工具箱中最具針對性的措施，不是同時抑制改善性需求的限購，更不是導致新房、二手房市場價格倒掛的限價，而是切實抑制炒房的限貸和限售。同時，滿足剛需和改善性需求，引導房地產市場平穩健康發展

據報道，近日某地一個樓盤959套預售房迎來超過5萬人參與認籌搖號。報道稱，當地新房銷售搖號參與度如此之高，一是因為常住人口增長較快，導致剛需增加;二是由于新房限價，但二手房則沒有限價，所以“買到就是賺到”。

自2016年9月30日啟動本輪樓市調控以來，在3年多時間內，數百座城市先后推出數以百次的調控措施。一方面，這終結了調控前各地房價暴漲、一些城市同比漲幅持續超過50%以上的局面。另一方面，出現新房、二手房價格倒掛、“買到就是賺到”現象，表明房地產市場還沒有完全步入良性循環軌道。

直觀來看，價格倒掛現象確與新房限價、限購及搖號等措施有因果關系，且這些措施又不似一種市場行為。但是，啟動樓市調控也是有因才有果的，且調控是一個系統工程和組合拳。因此，對于其各項措施及其效應需要做綜合性評價分析。

房地產市場是市場體系的一個重要組成部分，當然也需要遵循市場規律和法則。之所以出現價格暴漲、背離價值的亂象，恰恰是因為炒房資金流入樓市，干擾了正常的市場秩序。正因如此，中央一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，今年《政府工作報告》再次強調了“房住不炒”的定位。因此，對各項樓市調控措施及其效應的評估，也應該圍繞這一定位操作。

3年多來，各地的調控措施盡管各有差異，大體上涉及限購、限貸、限價、限售、限外、加大土地供應，等等。如果以限購、限價、搖號等為主要手段，看似對新房價格高漲關上了一扇門，但此舉一方面限制了部分改善性需求，因為搖號的隨機性所限，一部分人注定很難得到機會;另一方面，又為炒房賺差價打開了一扇窗。期房銷售如果兩年后建成，再用一兩年、甚至兩三年時間完成了所有手續，也就熬過了限售時限，作為二手房上市就可以賺上一筆了。長期來看，這幾種調控措施顯然難以把“房住不炒”定位落實到位。而且，因為有巨大的利益，難免誘發很多以炒房為目的的購房者加入搖號的隊伍，加劇新房供應緊張狀況，并拉抬二手房市場價格。

今年上半年，個別地區推出對樓市調控的調整措施。其中，有些地區為刺激經濟試圖放松調控，向市場發出錯誤信號，最終以“一日游”形式收場。海南省則在3個月前推出了包括在全省實行商品房現售制度、對二套及以上房實行限購等硬核措施，被認為是徹底擺脫對土地財政的依賴。從不同地區不同調控措施及其效應，以及一二手房價格倒掛、“買到就是賺到”的情況中應該得出啟示，只有真正圍繞“房住不炒”定位研究、評估、出臺調控措施，才能有利于房地產市場健康發展。

如果從“房住不炒”定位出發，樓市調控工具箱中最具針對性的措施，不是同時抑制改善性需求的限購，更不是導致新房、二手房市場價格倒掛的限價，而是切實抑制炒房的限貸和限售。特別是限售，對貸款炒房和完全使用自有資金炒房，都會產生一定的抑制作用。關鍵是限售時限不能只是象征性的適可而止。如果借鑒海南省的做法，在以商品房現售制度為主的基礎上，將再上市時間設定為交房并取得房產證后至少3年以上乃至更長，同時對二套及以上房采取差異性限貸乃至限購措施，就應該能夠有效抑制以炒房為目的的投資投機性購房，同時有效防止房價過快上漲，滿足剛需和改善性需求，引導房地產市場平穩健康發展。