長租公寓市場風險大 多為年輕人“受害” 專家支招維權

“如果不是房東找上門，我們都不知道青客出了那么大的事。”林西是青客公寓的一名租客，4月8日，她從房東那里得知青客公寓的情況：“他說幾個月沒收到房租和水電費，讓我們搬家。”5月4日房東下了最后通牒，直接帶人換了鎖。

中青報·中青網記者注意到，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群，可以找到10余個青客公寓維權群，人數最多的達到966人，上海群為500人，其他地區則約100人到800人不等。

退房退款難

青客公寓隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司，公司2012年成立于上海，并于2019年11月在美國上市。

“客服電話打不通，具體負責我租房的房管也聯系不上。”租客劉微告訴記者，她暫時還沒有收到搬離通知，但住處已經斷網。租客熊可的公寓從4月17日開始斷網，她撥打售后電話卻被告知房東要與公司解約，“他讓我們盡快找房子，一旦和房東解約，我們只有幾天時間找房搬家”。熊可聯系上了自己的房管，但對方稱“正在走退房流程、領導還沒有批”。

青客方面在上海市嘉定區嘉戩公路500號設立了臨時接待點。5月初，林西曾嘗試去退房退款。“排了兩個小時隊，工作人員讓我在紙上寫訴求，最后給了一張回執單。”她說，當時工作人員表示一周內可以安排退房，但目前過去一個月了，沒有任何進展。

在租客與房東之間充當“中介”的平臺方，究竟是否有責任為租客損失進行賠償呢?

中國人民大學法學院副教授熊丙萬告訴記者，受合同相對性的影響，房東與平臺的關系、平臺與租客的關系是相互獨立的。他認為，在租賃期內，租客享有占有使用該房屋的權利，“房東收回房屋的行為侵犯了租客的權利”。他說，在平臺違約、無法將租金及時支付給房東的情況下，房東應向平臺主張實際履行、違約賠償或者解除合同。即使在解除合同的情形下，房東可以向平臺方請求返還房屋，而沒有權利直接收回房屋。

另外，租賃合同里也寫明了租客預付、平臺代收代付水電網費的服務。“目前在租客沒有欠費的情況下，房屋斷水斷電斷網是由于平臺未及時代付水電網費，平臺構成違約問題。”熊丙萬說，租客也可以向平臺請求實際履行，并可以就因平臺違約行為給租客造成的損失請求損害賠償。

記者注意到，除了租金，不少合同期滿的租戶仍然拿不回當初支付的押金。祝常是青客公寓的老租戶，去年底換到同是青客公寓的新租處，至今仍未拿到上一個合同的押金。

拒還“租金貸”或影響征信

據了解，青客公寓推薦租客使用“租金貸”的模式提前預付房租，租客向華瑞銀行、支付寶網銀等金融機構貸款一至兩年，一次性付給青客公寓，之后按月還貸。

“當時沒說是‘租金貸’，房管說是一個分期形式，使用的話會給出抵扣水費網費的積分獎勵。”林西說。劉微也證實了這一說法：“他們不告訴你是貸款，只說分期，像花唄一樣。”祝常則記得每月積分可兌換110元水費和網費。

據了解，目前大部分使用“租金貸”的租客無法解除貸款合同。熊可曾聯系到青客公寓工作人員，后者表示公司可以出具退房退貸證明，個人可以去找銀行辦理解除貸款。但隨后又說公司會代還貸款，租客可以解綁支付寶的銀行卡，取出賬戶所有余額，防止被自動扣款。

“網商銀行逾期的話會影響螞蟻金服的信用，不知道會不會上報征信。”熊可說。武漢地區租客戴思也很擔心征信的問題，“上海華瑞銀行已經把我18個月的房租打給了青客，不還給銀行會影響我的征信”。對于剛畢業一年的她來說，1.4萬元的貸款不是一筆小數目。

林西向房東重新租住了房子，省去了找房搬家的麻煩。但她現在每個月“租金貸”還要扣一筆錢，等于付“兩份房租”。她目前仍有18個月共24660元的“租金貸”待還。

在“租金貸”模式中，平臺僅為中間撮合方，租客直接和銀行辦理貸款業務，形成借貸合同關系。熊丙萬說，在這一過程中，需要關注合同中關于中止、解除合同的條款，是否包含本情形。其次，要觀察是否構成法定解除的情形。

熊丙萬表示，目前租客有以下幾種維權方式。其一，如果租客想繼續使用房屋，可向法院起訴。主張房東侵犯其占有使用權，并請求恢復占有;其二，租客因不信任平臺不想再使用房屋，可向房東主張侵權損害賠償;其三，根據現行生效的《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第17條，租客可以請求代平臺支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權，代為支付部分可以折抵租金或者向平臺追償。

長租公寓市場風險大，多為年輕人“受害”

5月29日，青客公寓在其公眾號發布聲明稱，公司目前遇到了資金困難，但仍在正常運營中，“一定會承擔起應付款項的支付責任，不會逃避”。

在中國房地產報·中房智庫3月舉辦的長租公寓主題在線論壇上，多家集中式長租公寓負責人表示，新冠肺炎疫情期間公寓暫停接待新客、延緩招租，對出租率沖擊較大，且復工延遲，人口流動大量減少，租房需求大幅下降，導致房屋空置率上升，營收大幅下滑。

疫情前長租公寓行業就已經出現不少資金鏈的問題，據中國房地產報智庫文章，2015-2017年為長租公寓行業投資風口，2018-2019年市場資金面轉向收緊，加之長租公寓行業并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹慎，燒錢模式走向末路，長租公寓倒閉屢見不鮮。

記者注意到，長租公寓多面向青年人群。在上海維權QQ群中，可以看到90后和00后占到76%，其他維權群的這一比例也在55%-75%之間。社會經驗少、風險承擔能力差，讓這批青年人剛踏入社會就遇到了麻煩。

“最好簽訂書面租賃合同，核實租期、租金及其支付方式是否符合租房約定。”就租房與合同問題，熊丙萬建議，“確認出租方是否為房主，可以看一下房產證或者到不動產登記處進行查詢。”如果出租方不是房主，需要明確房主同意轉租，并且需要查看出租方和房主的租賃合同，看租期是否覆蓋轉租的租期、雙方的合同解除條款等。

(文中熊可、林西、祝常、戴思、劉微均為化名)