首旅底價轉讓三亞悅榕莊

作為國內首家全私家泳池別墅，三亞悅榕莊如今淪落到了被底價出售的境地。5月25日，根據北京產權交易所發布的信息顯示，作為三亞悅榕莊的產權公司，海南三亞國賓館(以下簡稱“三亞國賓館”)有限責任公司100%股權及相關債權被掛牌轉讓，轉讓價格為16.49億元，同時包含14.61億元債權。對于轉讓原因，雖然業主方首旅集團并未透露，但不可忽視的是，無法盈利是這家豪華酒店的現狀。而在疫情影響下，三亞悅榕莊只是海南眾多豪華酒店的一個縮影。

底價轉讓

5月25日，在三亞國賓館以16.49億元轉讓信息掛牌北京產權交易所之后，引發了業內的關注。據悉，北京首都旅游集團有限責任公司(以下簡稱“首旅集團”)間接持有三亞國賓館99.67%股權，而三亞國賓館為三亞悅榕莊的產權方。

天眼查信息顯示，目前海南三亞國賓館有限責任公司股權分別由華龍旅游實業發展有限公司、北京首旅置業集團有限公司、海南首旅投資控股有限公司持有，持股比例分別為51%、 39%、10%，而這3家公司也均為首旅集團控股企業。

公開資料顯示，海南三亞悅榕莊項目是2005年海南省重點項目之一，規劃占地約33萬平方米，2006年由首旅集團總投資7.5億元建造，其中一期投資5億元，并引入知名酒店管理集團悅榕莊集團進行管理。目前該酒店由21棟泳池別墅、16棟豪華泳池別墅、7棟泉浴泳池別墅、5棟雙臥式泳池別墅以及2處華麗的總統別墅區組成，同時酒店還提供專屬私家海灘和超大戶外泳池。據了解，該酒店最普通房型泳池別墅平均房價也超過2000元一晚。

對于此次轉讓，首旅集團并未表示是何原因，而悅榕中國方面也表示，將與首旅集團保持緊密聯系，待有進一步消息后再告知大家。

不過，有接近首旅集團的知情人士透露，目前首旅集團方面所持有的三亞國賓館股權將被轉讓，而收購方為海南省政府。實際上，該交易已于去年開始洽談，而16億元的底價基本包含了該項目最早的建設成本和往年該物業的投入運營成本。交易完成后，此前的投入成本則將被收回。同時，對于三亞悅榕莊是否將繼續管理，上述知情人士還透露，目前悅榕莊作為酒店管理方還在合作期內，預計將繼續運營管理。

持續負債

刨去負債，如此低價格的轉讓在豪華酒店中并不算多。國內首批頂級度假村三亞悅榕莊緣何以16億元的底價被轉讓?在華美顧問集團首席知識官趙煥焱看來，究其原因，主要與酒店連續虧損導致負資產有關。

有酒店業內人士坦言，雖然三亞悅榕莊作為國內首家全私家泳池別墅度假村已經運營了十多年，不過該酒店近年來并不能盈利，且資產持續負債。值得注意的是，本次掛牌轉讓的14.61億元債權中，就包含14.48億元借款本金，此外1316.69萬元為截至去年5月31日前產生的利息。此外根據北京產權交易所發布的信息顯示，三亞國賓館2019年營業收入為3984.55萬元，但凈利潤虧損卻達9101.83萬元。

雖然有接近三亞悅榕莊的業內人士透露，酒店本身經營并不虧損，虧損的只是其連帶的物業板塊，不過最終連續的負債讓三亞悅榕莊成為了負資產。據北京產權交易所信息顯示，該酒店目前資產為8.6億元，而負債高達15億元，其中所有者權益為負6.71億元。

今年以來，受疫情影響，三亞悅榕莊虧損還在持續擴大，截至今年4月30日，該酒店營業收入為833萬元，而凈利潤則為虧損1879.82萬元。趙煥焱還表示，當前疫情下酒店經營持續虧損，此時轉讓該酒店，也可以幫助首旅集團止損。

行業縮影

事實上，三亞悅榕莊的轉讓只是海南豪華酒店的一個縮影，疫情之下，低價轉讓的暗潮已經開始涌動。一家三亞豪華酒店的相關負責人坦言，今年突如其來的疫情讓海南很多酒店都備受沖擊，在此情況下，不少酒店已經“入不敷出”，并開始尋求自救，而一些酒店業主方也遇到資金上的壓力，想要將酒店資產進行轉讓。

此前，有業內人士透露，包括三亞海棠灣、三亞灣均有部分酒店資產在尋求買家。不過以目前的形勢看，酒店資產溢價均有部分縮水。上述業內人士還表示，由于不少酒店資產都是銀行抵押貸款，酒店需要通過經營產生足夠的現金流以償還銀行貸款利息，今年由于疫情所致，酒店經營舉步維艱，因此也對資產溢價產生了影響，不過大多數酒店還是希望能夠扛過疫情“寒冬”。

另有業內人士表示，酒店資產被處置也是有多方面原因的，現如今地產模式走不通，而開發商又迫切需要現金流，不排除實力較弱的開發商被資金實力雄厚的企業“抄底”。

“雖然部分酒店產權或被轉讓，不過這并不影響酒店最終的經營。”海南省旅游飯店業協會副秘書長王德余表示。王德余進一步解釋，“由于連鎖酒店管理方與業主簽訂長期合同，因此酒店管理方還是要執行到合同終止期。”

王德余還表示，隨著疫情的好轉，目前海南的酒店業也正在逐漸恢復，部分營業狀況較好的酒店入住率已經超過50%，今年“五一”，一些高端酒店甚至還出現滿房。當前鑒于國外疫情形勢嚴峻，出境游幾乎“停擺”，而隨著國內會議市場的重啟，后續海南酒店市場會進一步復蘇。