政策定調改革土地管理制度

“改革土地管理制度，增強土地管理靈活性”是8月26日召開的中央財經委員會第五次會議強調的重點內容之一。

同日，《土地管理法》(修正案)獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過。修改后的《土地管理法》對農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地管理的法律規定作出若干調整，并取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制。

多位接受《證券日報》記者采訪的業內專家認為，允許集體經營性建設用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點，也符合“改革土地管理制度，增強土地管理靈活性”的政策指向。

掃除制度性障礙

“長久以來，農村集體土地必須依法轉為國有土地后，才可作為經營性建設用地出讓。雖然此前集體經營性建設用地入市已在個別地區進行試點，但并未全面推行。”58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次調整一方面標志著土地市場供應格局已經由一元化向二元化發展，同時也意味著在城鎮化率不斷提升的同時，從土地層面為城鄉建設發展一體化掃清了制度性障礙。

城市國有土地和農村集體用地相互割裂一直是我國城鄉二元結構的重要表現。隨著近年來各項改革的不斷深化，現行農村土地制度與社會主義市場經濟不相適應的問題日益凸顯。在此背景下，中辦、國辦于2014年年底印發《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地改革試點工作意見》，在全國部署農村土地制度改革試點工作。

“由于試點突破了土地管理法和城市房地產管理法有關規定，所以2015年2月份全國人大常委會決定，授權國務院在33個試點縣行政區域內暫停實施土地管理法的5個條款、城市房地產管理法的1個條款。”自然資源部法規司司長魏莉華介紹稱，自2015年以來，33個試點地區的農村土地制度改革取得了明顯成效，為《土地管理法》修改奠定了堅實基礎。

從此次的修法情況來看，新增“對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”的規定。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次修訂的《土地管理法》盡管沒有放開集體建設用地進入住宅領域，但允許集體建設用地無需經過政府征收直接進入工業、商業等經營性領域，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，打破了二元土地制度的堅冰。其最大的意義在于進一步加大要素的市場化流動性，提升要素的使用效率，推動二次城市化進程，有利于進一步挖掘經濟增長潛力，實現高質量增長。

對樓市暫無直接影響

隨著此次集體經營性建設用地入市“合法化”，業內最為關注的莫過于其對土地市場以及房地產市場可能帶來的影響。

張波認為，長遠來看，集體經營性建設用地入市的確會對土地供應格局產生重大影響，推動土地供應格局由一元化向二元化發展，但這種影響卻是逐步的、漸進的;如果僅從中短期來看，其對于土地市場的沖擊非常有限，因為入市并非無條件和隨意的，不僅要符合規劃，入市土地的總量也會有相應年度計劃。

許小樂亦表示，由于此次修訂的《土地管理法》，尚未放開集體建設用地入市進入住宅領域，所以，目前對城市房地產市場不會產生過于直接的影響。

值得關注的是，雖然此次修訂的《土地管理法》正式刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規定，但事實上，打破集體建設用地入市要先征收為國有的規定，于兩年前已率先“露臉”。

2017年8月份，原國土資源部會同住建部確定首批13個城市試點開展利用集體建設用地建設租賃住房，隨后，自然資源部、住房和城鄉建設部于今年年初聯合公布《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。至此，集體建設用地建設租賃住房試點城市數量已增至18個。

許小樂預計，未來，集體建設用地有望逐步從住房租賃市場到房地產開發放開，以實現中央提出的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。