4月北京住宅租賃量價齊跌 租房淡季房源多租客少價格在回調

北四環外望京新城，堪稱“望京第一盤”，也是北京租房市場上多年熱度不退的小區。但對麥田房產經紀人小趙來說，最近“望京第一盤”有點冷：伴隨著近來租房成交量下降，多套房源的房東報價也明顯下降，“以最受關注的兩居室為例，平均下降了500元。”

這也是近一個月來北京租房市場的縮影。記者近日探訪本市多個集中居住區獲悉，租房市場出現量價齊跌趨勢，房東報價和預期都在明顯下降。北京房地產中介行業協會發布的2019年4月北京住房租賃市場情況顯示，4月份北京住房租賃市場繼續回落，成交量環比3月份下降18%，租金價格延續下調趨勢。

多個小區租金明顯下調

“正規兩居室，84平方米，視野采光好，家具齊全……”房產中介信息顯示，朝陽區望京新城一套兩居室正在以8300元的價格對外出租。小趙說，8300元、8400元的價格已經是望京新城兩居室的均價;但在去年，同樣的兩居室月租金基本在8800元左右甚至更高。

500元的降幅還出現在大興區林肯公園小區，甚至在業主報價時就已經出現下降。麥田房產負責該小區的一位經紀人舉例，小區里95平方米的兩居室在去年五六月的業主報價大約為8500元，而今年目前已經降到了8000元左右。如果是成交價，還能繼續往下探一兩百元。

在中介看來，價格下降的直接原因是成交量的下降。“房源多，但租房的人少了，租戶肯定會選擇性價比高、房租低的房子。”這位經紀人說，從4月開始，租房的客戶已經有所減少，進入5月后更加明顯。

一般來看，北京租房市場有兩個旺季：春節后二三月，由于進京務工人員增多，租房人群增加;每年六七月的畢業季，大學生就業后開始看房、租房。而現在恰好處在兩個旺季中間。“春節后返工季帶來的一波行情已被市場消化，4月份租賃市場降溫明顯。”北京房地產中介協會方面介紹，4月份北京住房租賃市場成交量環比3月份下降18%。

中介內部八成調價為降價

記者拿到的中介協會會員單位數據也顯示，4月份網端用戶瀏覽量環比下降，到門店求租的客戶明顯減少，承租方議價能力增強，市場上可選擇的房源更多。從區域看，朝陽、海淀、西城、昌平、豐臺等區域成交活躍，但成交量均環比下降10%以上。

鏈家地產公布的近期內部租房數據也顯示，4月房源7日內出租率為21%，同比下降18個百分點，環比下降3個百分點，租賃市場的成交難度明顯增加。

房源出租難度的增加也伴隨著供應量的增長。貝殼研究院方面分析，鏈家在1月到4月租賃月均新增掛牌量同比增長16.6%，前期二手房交易平穩向下，一定程度上促使部分業主轉向租賃市場，同時長租公寓給市場提供了較大的供應增量，帶來供需關系改變。

租賃市場的節奏放緩，為了促成交易，業主只能調整預期、下調報價。2019年4月，北京鏈家租賃房源中共發生12224次調價，其中83%為下調報價，同比增加19個百分點，且下調報價的占比在近半年呈現趨勢性增加。

“租金價格方面，雖然呈現出一定區域性特征，但整體趨勢與成交量相似，穩中有降。”中介協會相關負責人稱，從各區域看，昌平、門頭溝、亦莊等區域租金略有上漲，約2%左右;順義、大興、西城、通州等區域則呈現相對明顯的下降趨勢，最高下降幅度接近4%。

今年租客租得遠租得小

“合租房源仍是主流消費選擇，4月份北京合租單間租金環比基本持平，成套整租租金環比下降約0.2%。”中介協會負責人表示。

除了價格和成交量外，北京租客也在今年呈現出不少新特點。

“從租客租住的面積來看，2019年租賃的套均面積為78平方米左右，較2018年81平方米以上的水平明顯下降。”貝殼研究院相關人士說，2019年套均租賃面積也是近五年的最低值，2019年北京租客明顯“住得小”。

此外，租賃范圍向郊區外移。鏈家內部數據顯示，2019年一季度東西城成交量占比為10.9%，呈現較為明顯的趨勢性下滑特征，而順義、大興、通州、昌平的成交量占比明顯增長，2019年租客傾向于“租得遠”。

2019年租客還呈現明顯的“年輕化”趨勢，30歲以下租客占比開始超過30%，租賃購買力相對較強的中年群體明顯下滑。相關人士分析，年輕群體受到收入水平的影響，租住品質不如中高收入的中年群體，會傾向于選擇遠或者小的房子。