大城市放寬或取消落戶限制擾動樓市

半年多前，北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計劃成功落戶天津。他的生活并沒有因此發生太多改變：他和妻子依舊在回龍觀地區租房，照樣一大早擠地鐵到中關村上班。只是，很快他在天津購入了一套房。

與他一樣，徹夜排隊落戶的人變成了天津各大樓盤里的購房人，一度帶火了當地樓市。

有“天津故事”在前，更多人對近來大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮：落戶限制取消了，人才進來了，如饑似渴的樓市會不會又被熱錢盯上?被引入城市的，到底是人才，還是炒房客?

人才落戶短期帶動購房需求

葛靖在天津買的房產很快對外出租，用來補貼小兩口在北京的租金。“我這就算天津人才了?”他也有些恍惚。

作出這樣的選擇也實屬無奈。他在北京一家不錯的高科技企業上班，收入不錯、前景也不錯。但一線城市嚴格的落戶限制和不斷攀高的房價，讓他不得不把目光轉向周邊的二三線城市。“天津教育資源不錯，即使沒法落戶北京，也比回河北老家強。”他說了實話，這么做不為自己，而是為以后的孩子。

天津樓市隨之大熱。來自諸葛找房的數據顯示，此前每月僅幾千套新房成交量的天津，在政策發布的2018年5月已經飆升至9000余套，此后的6月到8月更是突破了萬套以上。

根據國家發改委近日印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，城區常住人口100萬到300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬到500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。這也意味著，全國更多城市或效仿天津。

“放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻，也就意味著更多的人可以進入房地產市場，對一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。在這一輪落戶政策寬松的背景下，近幾年部分二線城市紛紛出臺了人才引進政策，短期吸引了一定購房需求。除了天津，西安在實施人才落戶政策后，落戶人口大增，房地產市場明顯好轉，房價也快速上漲。

人才引進新政刺激效果分化

落戶放寬意味著人可以進來，人進來就勢必會帶來購房需求——眼下房地產市場如饑似渴，重磅政策一出，一向靈敏的開發商就嗅出新的生機。

“我們也知道政策是為了城市發展，但目前還是只看到了政策有推動房地產市場的可能。”石家莊一知名樓盤銷售對記者說。一個月前，石家莊出臺“零門檻”落戶政策。石家莊此舉也被解讀為調控松綁。世聯行發布數據顯示，2019年年初，石家莊整體可售面積約620萬平方米，去庫存“壓力山大”。

在業內看來，這類政策也將對城市群發展有較為明顯的導向作用，“尤其會影響成渝、哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群的規劃力度。”易居研究院研究總監嚴躍進說，從后續成長性來看，長江中游以及關中平原或是后續可以重點關注的區域。換句話說，這些有望成為房企未來重點進軍的區域。

如何平衡房地產開發和城鎮化水平、人才需求和穩定樓市的關系，考驗著不同城市的管理者。

“對基本面較好的二線城市會帶來利好。”許小樂認為，對于部分仍有購房社保繳納年限的城市，其購房需求短期內可能會有所增加;而經濟基本面略差、人口吸引力不足的城市，影響相對較弱。常住人口300萬至500萬的大城市，全面放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制的新政，將使得濟南、青島、杭州等城市迎來利好，而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經很低，人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。

此外，對于超大城市和特大城市，雖然要求加大落戶規模，但對于北京和上海來說落戶將依舊困難，需求難以短期內釋放。“深圳、南京、武漢等城市，人口仍有流入空間，長期來看會對其房地產市場產生利好。”許小樂說。

戶籍限制放松須防借機炒作

來自中原地產的統計顯示，截至目前，2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個。

“從力度與數量看，都刷新了歷史紀錄。特別是二三線城市，人才落戶、補貼購房等政策發布井噴。”中原地產首席分析師張大偉說，這些城市吸引來了很多購房者，甚至有可能出現炒房客借助人才政策購房落戶的可能性。

因“人”而起的樓市波動很快受到了更嚴厲的調控。仍以天津為例，“海河英才”行動計劃公開之后不足一個月，天津市發布《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，加強房地產市場調控。

有了前車之鑒，未來將享受到落戶政策紅利的城市應先做好準備，應對可能帶來的樓市影響。許小樂說，在放開戶籍限制時，也應該適當增加住房建設用地供應，實行“人地掛鉤”，避免供需矛盾擴大;繼續做好房地產市場管控，防止借機炒作，造成短期市場波動。

與此同時，這次政策發布也明確了租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶的概念，甚至提到了“壓實地方政府主體責任”的概念。嚴躍進表示，后續在租賃住房和落戶方面，各地可能會有更多的政策鼓勵內容，利好租賃用戶的權益保障。

人才對城市的作用應該是拉動產業發展，而不是炒熱房地產業。“人才政策不能成為房地產調控的窗戶，限購關上了投資炒房的大門，太寬松的人才引進政策又來擴大購房窗口。”張大偉說。