“最嚴新政”背后 2018住房公積金貸款創(chuàng)新高

各城公積金發(fā)放個人貸款的筆數(shù)和金額均呈正向增長。其中，廈門表現(xiàn)得最為明顯：2018年，廈門共發(fā)放個人住房貸款0.92萬筆、74.10億元，同比分別上升155.56%和231.54%。

與2017年相比，這一變化尤其明顯。2017年，多城公積金發(fā)放個人貸款的筆數(shù)和金額均呈環(huán)比下降。同樣以廈門為例，2017年廈門僅發(fā)放個人住房貸款0.36萬筆、22.35億元，同比分別下降73.04%和73.95%。

各城公積金貸款為何突然呈現(xiàn)較大規(guī)模增長?

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉向時代周報記者分析指出：“在2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控環(huán)境下，住房公積金政策和房貸政策同步收緊，當(dāng)年公積金貸款下降幅度較大。到2018年，隨著各地對公積金貸款的政策扶持，以及全年市場成交中的剛需占比逐漸加大，對公積金貸款的需求也相應(yīng)增大。”

“最嚴公積金新政”影響甚微

令人記憶猶新的是，2018年也是各地相繼調(diào)整公積金貸款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京發(fā)布公積金貸款新政，具體變化包括二套房“認房又認貸”、公積金貸款與繳存年限掛鉤、調(diào)整首付比例等，被稱為“史上最嚴公積金新政”。

多位專家向時代周報記者分析表示，新政之所以沒有拉低去年公積金貸款筆數(shù)和金額，一是這些政策多為“打補丁”，對剛需購房者影響有限;二是2018年房地產(chǎn)市場雖低迷，但實際成交量和房價并未顯著下降，房貸需求也未減少;三是各地公積金新政多發(fā)布在第四季度，對全年影響有限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時指出，仍以北京為例，去年9月實施的公積金新政僅影響第四季度信貸行為。數(shù)據(jù)顯示，2018年北京全年成交面積496.26萬平米，前三季度成交面積已達316.43萬平米，超全年面積的六成。“從信貸角度來說，前三個季度已經(jīng)發(fā)放了很大一部分額度了。”張大偉解釋道。

與市場銷售實際情況背離

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉對時代周報記者指出，房貸數(shù)據(jù)應(yīng)與房地產(chǎn)市場銷售情況保持一致，但2018年住房公積金中個人房貸的增長，卻與市場銷售的實際情況背離。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年全國商品房銷售面積169408萬平米，其中住宅銷售面積144789萬平米，比上年增長5.3%;2018年，全國商品房銷售面積171654萬平米，其中住宅銷售面積147929萬平米，比上年增長2.2%。

從數(shù)據(jù)看，2017年、2018年我國住房銷售增速雖有所放緩，但仍保持正向增長，與各銀行放貸的增長態(tài)勢一致。

2018年各銀行新增貸款中，房貸仍占重要地位，但增速持續(xù)回落。2016年，五大行個人住房貸款增速約為30%;2017年跌至15%―20%;到2018年，五大行個人住房貸款增速多徘徊在15%或低于15%。

同期住房公積金個人貸款卻呈現(xiàn)出不一致的波動。

2018年，全國公積金繳存額持續(xù)增長。以北京為例，2018年度，北京地區(qū)住房公積金繳存額1980.1億元，同比增長15.7%。截至2018年末，北京地區(qū)住房公積金繳存總額13096.37億元，同比增長17.8%;繳存余額4244.08億元，同比增長14.1%。

公積金發(fā)放個人貸款的筆數(shù)和金額也在增長。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，2018年度，四城住房公積金發(fā)放貸款額平均同比增長24.9%，其中北京地區(qū)上漲最為明顯：共發(fā)放住房公積金個人住房貸款831.33億元，同比增長55.2%。

值得注意的是，四個一線城市中，廣州的住房公積金數(shù)據(jù)“特立獨行”。2018年，廣州發(fā)放個人住房貸款2.50萬筆、156.73億元，同比分別下降22.47%和19.77%，與2018年廣州樓市成交情況保持一致。

支持剛需作用凸顯

“公積金貸款在滿足首套和剛需貸款需求方面的作用和優(yōu)勢，還是很明顯的。”李宇嘉分析說，“2014年、2015年樓市比較寬松的時候，各城出臺的一些降低公積金貸款門檻的措施如繳存六個月就可以貸款等，在這一輪樓市嚴控中也沒有收緊。”

統(tǒng)計顯示，多地超90%的公積金個人貸款用于購買144平米以下的普通住房。其中，北京地區(qū)2018年公積金個人貸款共支持職工購房681.37萬平米，按貸款筆數(shù)計，68.8%的公積金貸款所購房屋建筑面積在90(含)平米以下，28.2%的貸款購房建筑面積在90―144(含)平米。

但公積金貸款仍有一定改進空間。近期打算在北京購房的杜小姐告訴時代周報記者：“根據(jù)北京住房公積金貸款政策，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元，我現(xiàn)在才剛剛開始工作一年，拿到的額度太低了。另外，辦理公積金貸款也比較麻煩。”

從北京、上海、廣州、深圳等13個城市住房公積金個人貸款總量來看，2018年度，上述13個城市住房公積金的個人貸款增量總量為3191億元，不及中國銀行一家的2018年度個人住房貸款增量4420億元。