因城施策 2019樓市將平穩調整 超3成城市二手房價下調

在連續近兩年的嚴厲調控下，我國房地產市場熱度有所下降，房價漲幅明顯趨于平穩。16日，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2018年我國70大中城市中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計平均漲幅同比均回落。以一線城市為例，2018年1-12月平均同比上漲0.5%，漲幅較上年同期回落9.6個百分點;二手住房方面，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點。

對此，業內人士表示，從2018年12月來看，22個熱點城市二手住房進入調整行列，熱點城市房價的拐點已經出現。自2015年底以來的樓市“牛市”已入尾聲，預計未來一段時間房地產調控政策仍以微調為主，房地產市場將維持降溫態勢。

新建住房銷售價格漲跌互現

2018年12月，各地繼續堅持因城施策，切實履行城市主體責任，促進房地產市場平穩健康發展。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，2018年12月，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續保持穩定。

易居房地產研究院數據顯示，根據國家統計局相關數據，對70個大中城市住宅銷售價格數據進行算術平均得知，2018年12月，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲0.8%;同比上漲10.6%，較11月相比漲幅擴大0.3個百分點。

具體來看，2018年12月，70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有59個，下跌的城市有8個。24個城市漲幅超過1%，較11月減少9個。其中，廣州環比上漲3%，石家莊環比上漲2.5%，錦州環比上漲2.3%，丹東、呼和浩特環比上漲1.9%，大理環比上漲1.8%，南寧、秦皇島環比上漲1.6%，煙臺環比上漲1.5%。

中原地產首席分析師張大偉表示，由于統計局公布的新建商品房住宅完全來自各地網簽數據，在各地限制簽約的情況下，一方面前幾月有低估房價的可能性，另一方面，在最近入市項目松綁下，各地釋放高端存量集中簽約，又放大了市場漲幅。因此，12月官方發布的全國房地產市場數據有所“失真”。

以北京為例，2018年12月網簽高端項目井噴，合計簽約單價9萬以上的高端住宅達到了269套，刷新了調控以來的新高。實際上是因為市場平穩后，北京的限高價盤網簽政策出現了調整，以前不能簽約的項目開始集中簽約導致。與之類似的是廣州，2018年10月19日發布政策對網簽指導價格優化，調整雙合同改為單合同。

上海易居房地產研究院研究員王若辰表示，考慮到部分城市限價有所松動,高價地拿證開盤導致的結構性變化的影響，使得統計數據存在“部分失真”的情況，預計未來幾個月70城新建商品住宅價格同比漲幅會跟隨環比漲幅呈現下行走勢。

22城二手住房進入調整行列

二手住宅方面，易居房地產研究院數據顯示，對70個大中城市二手住宅銷售價格數據進行算術平均得知，2018年12月，70個大中城市二手住宅價格環比漲幅為0.3%,目前已經出現連續45個月的上漲，但漲幅持續回落。

張大偉表示，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經過半，北京上海二手房成交占比已超市場總成交的80%。他指出，一線城市二手房銷售價格下調0.3%，31個二線城市二手房平均上漲0.1%，35個三線城市二手房平均上漲0.3%，均明顯回落。

易居房地產研究院報告顯示，與2018年11月相比，2018年12月70個大中城市中，二手住宅價格環比下跌的有22個，下跌城市的數量占比達到31.4%。而2018年11月，價格下跌的城市只有17個。其中，廈門環比下調0.6%，跌幅最大，福州、青島環比下調0.5%。

張大偉說，2018年12月是自2016年以來，一二線城市二手房價格下調數量最多的月份。從預期看，二手房價格下調將是開始。在2018年8月全國樓市上漲達到頂峰后，金九銀十不再，樓市價格出現調整跡象，二手房的拐點已經開始出現。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，雖然從統計局的數據來看，二手房價的變化幅度仍然較小，但實際相比新房，二手房市場的降溫更為明顯。以一線城市為例，廣州、深圳商品住宅成交翹尾，北京、上海成交價格出現上揚，套數環比略有上浮，但從58安居客線上的掛牌房源量來看，環比2018年11月整體下滑14.5%，其中廣州環比下滑幅度最大，達到了13.2%。

中國房地產協會會長馮俊也指出，對市場更敏感的是二手房，開發商由于剛性成本、銷售策略等原因，會把新房房價維持在一定價格水平上，而二手房的供應者是個人，提供的市場信息敏感度更高。

后期仍以“穩”為主

王若辰表示，2018年12月，70城房價指數環比漲幅較11月明顯收窄，市場繼續降溫。在此背景下，房價已接近合理區間。目前政策方面并未出現明顯變化,預計未來一段時間仍然以維持現有調控政策為主,房地產市場將維持降溫態勢。

張大偉預計，未來幾個月二手房價格的下調幅度將繼續加大，部分城市新建住宅也將逐漸開始調整。張大偉說，全國多地在2018年10月前頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限商、限售多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒。

張大偉預計，未來多個城市的微調寬松政策將密集出現。“全國可能出現一輪30城以上房地產調控政策的微調潮。”他認為，雖然進入2018年12月后，調控明顯減少，但從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主。

貝殼研究院院長楊現領認為，2019年中國大中城市房地產市場或保持弱勢回溫。去年12月，13個重點城市中11城帶看量和新增客源量環比回升，其中深圳、濟南及成都等城回升明顯。均價的下跌降低入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。“不過，樓市因城施策的基調未變，并且2019年新房供應庫存相對較高，不會出現明顯上行的動力。”他說。

值得注意的是，有業內人士表示，住房回歸居住屬性、公共產品屬性，讓樓市泡沫漸進“軟著陸”，是解決經濟結構性問題的“總根源”。應避免部分地方政府因樓市下滑對財政、稅收、固定資產投資和經濟的影響，試探性地放大對樓市政策的松綁力度，帶來不理性的資金入市。