土地成交溢價率創新低 延續下行趨勢

2018年全年土地市場降溫趨勢明顯。近日，易居房地產研究院公布的數據顯示，2018年全年受監測的40個典型城市全年累計土地成交建筑面積56789萬平方米，自2018年10月份以來同比增速快速回落。

截至2018年12月末，40個典型城市土地成交均價為4246元/平方米，環比上漲1.3%，同比下跌13.7%。從歷史數據來看，40城土地成交均價漲幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩回落，2018年3月進入負區間，同年10月份以來由于一線城市土地成交建筑面積有所增長，成交結構變化導致40城地價同比跌幅有所收窄。

分不同類型城市來看，2018年全年，一線城市土地購置面積同比微幅增長1.4%，成交均價同比下跌12.9%;二線城市土地購置面積同比增長14.7%，成交均價同比下跌14.1%;三線城市土地購置面積同比增長14.9%，成交均價同比上漲12.7%，量價齊升。

從土地成交溢價率來看，2018年，尤其是三季度以來，多地土地流拍頻現，低溢價甚至底價成交成為常態，全年40城土地成交溢價率同比下跌13.2%，創2010年以來新低。

易居研究院研究員沈昕分析指出，事實上從2016年9月開始，由于房地產市場調控政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今。

“預計2019年一季度40城地價將繼續保持同比下跌”。沈昕分析認為，一線城市正在執行嚴厲的調控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，近幾個月來成交面積和成交均價有所上漲，但總體溢價率維持在較低水平。部分熱點二線城市也在繼續執行較為嚴厲的調控措施，二線城市土地市場下半年來整體表現出量價齊跌的態勢。三線城市的土地成交面積基本平穩，成交均價則連續兩個月下跌，有所降溫。

值得一提的是，由于一二線城市全年土地均價降幅超過一成，2018年全年，40個典型城市土地出讓金收入同比下降1.2%，為24113億元。沈昕表示，從40城土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與土地成交面積走勢一致，6月份以來下跌趨勢明顯。預計2019年一季度，隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比降幅將繼續擴大。

“短期內國家層面的調控政策不會放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對市場預期的轉變，全國的土地市場仍會繼續降溫”。沈昕表示。