新房二手房租賃三市場開始互生互聯 進入全流通時代

“房地產行業的全流通時代已經到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，2018年是房地產市場深刻調整的一年，面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

2018年以來，房地產市場經歷了深刻調整。一方面，市場的變化根植于房地產方向的調整，在“房住不炒”、“租購并舉”的核心發展理念下，中國房地產供求格局發生了可喜的變化。另一方面，市場的深刻調整對房地產企業的影響也持續顯現，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連涌來，房地產企業紛紛謀篇布局加快調整舵頭。

據貝殼研究院《2018年全國房地產市場年度報告》顯示，在政策高壓下，2018年房地產市場仍在高位，但基本結束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數據顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平;而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態，預計全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

楊現領對市場下行的邏輯總結道：“高房價抑制了潛在購房需求的進入，也使得曾經過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落，市場自身的負反饋作用已經顯現。”他分析指出，2019年政策調控可能出現幾個變化，一是調控主體由中央轉向地方，更加有助于精準調控，科學調控;二是調控方式由調控交易轉向調控供給結構，可能會減少對交易環節的行政管制;三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支持等。

此外，上述報告還指出，2019年房地產市場將出現的幾個關鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，2019年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放松的影響，2019年二手房市場將結束繼續下行的態勢;二是“一線底火”：作為房地產底火的一線城市2019年市場有望小幅回升，首次置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍;三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力;第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

貝殼研究院認為，當前中國房地產市場已經進入了“全流通時代”，相應地，其分析框架也應當引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關系，而是互生共連的交互關系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的“總體效果”。