陸家嘴110幢億元樓出租率已基本回升到疫情前水平

2018年12月正式啟用的瑞明大廈，招商工作幾乎是在疫情下開展的。面對經濟下行帶來的挑戰，瑞明大廈逆勢而上，出租率一舉躍至93%，還吸引了AXA安盛保險、德勤勤躍等企業入駐。2020年，瑞明大廈成為陸家嘴金融城新晉億元稅收樓宇。

瑞明大廈是陸家嘴樓宇經濟的一個縮影。小布從陸家嘴管理局獲悉，疫情大考下，陸家嘴金融城樓宇經濟交出高分答卷，在主要經濟指標、進步指數等方面呈現逆勢上揚趨勢：2020年稅收億元以上樓宇新增9幢，數量達到110幢。其中稅收10億元以上樓宇達到32幢，稅收20億元以上樓宇達到20幢，稅收60億元以上樓宇4幢，核心區域甲級以上樓宇單位經濟密度從1.2億元/萬平方米提升到1.25億元/萬平方米。整個陸家嘴區域樓宇經濟發展在疫情的沖擊下，表現出強勁韌性。

樓宇出租率已回到疫情前水平

瑞明大廈管理方上海雙輝濱江商業經營管理有限公司招商部總監陸貽亭告訴小布，樓宇4-17樓是標準層，一層面積2400平方米。疫情期間，招商團隊調查發現，有1/3比例小租戶的需求面積在300-400平方米間，而這正是小陸家嘴區域內的供應空缺。

對此，招商團隊及時調整策略，在低區和高區拿出兩個樓層，做了六分割小單元，補充招商面積選擇，成功帶動了部分小租戶入駐。同時，招商團隊采取“云看房”的直播形式擴大宣傳渠道，獲取市場較好口碑，有效地增加了帶看量及成交率。

與此同時，瑞明大廈利用區位優勢，營造最優的辦公環境。稀缺的一線沿江風景和樓頂標識資源，成功吸引了AXA安盛保險等標桿性企業入駐。

陸家嘴管理局副局長梁慶介紹，雖然有疫情對經濟的影響，但2020年陸家嘴樓宇出租率并未有較大幅度的下降。數據顯示，陸家嘴110幢億元樓出租率從2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率達到86.7%。

一批稅收億元樓宇表現不俗，如新增稅收億元樓宇瑞明大廈出租率達到93%，其他稅收億元樓如源深金融大廈、新天國際大廈、陸家嘴金控廣場等，出租率都達到了90%以上。

為樓宇“精準畫像”匹配資源

樓宇經濟是陸家嘴金融城的核心載體，目前陸家嘴金融城商辦樓宇達285幢。為促進樓宇招商出租，陸家嘴為樓宇“精準畫像”，匹配資源，引入頭部企業，實行產業鏈招商，在樓宇內打造完備的行業生態圈。

什么是樓宇“精準畫像”?梁慶介紹，指的是通過與樓宇經濟相關的一系列指標，如樓齡、面積、出租率、平均租金、物業單位、樓宇入駐企業總數、產業結構、商業配套條件等，給每棟樓宇畫一幅精準的畫像，精準畫像有利于全面掌握各樓宇的特征，從而提供更加精準的服務。

“有些外企對樓宇空氣質量、辦公舒適度有要求，我們會相應給企業推薦經過權威標準認證的樓宇;有些企業對租賃成本比較敏感，對周邊交通又有要求，我們就推薦次中心區域的相關樓宇。”梁慶表示，通過打通政府、市場的信息共享渠道，全面掌握樓內每家企業情況，引導企業上下游、客戶群有效聚集，推進了樓宇經濟高速、高效、高品質的發展。

“資產管理特色樓宇”，就是2020年陸家嘴管理局為浦東嘉里城進行的“精準畫像”。浦東嘉里城位于陸家嘴腹地，地處陸家嘴金融城和張江科學城交接的地方，陸家嘴管理局通過對樓宇租賃企業的精準分析，與樓宇強強聯手，推動產業鏈集聚。目前，樓內金融類機構達到58家，占總租戶數的61.7%，占總辦公面積的55%，其中朱雀投資、景林投資等資產管理類機構達到了37家，占總租戶數的40%，資產管理特色鮮明。

與之相似的，還包括“數字經濟樓”陸家嘴軟件園、“外資金融樓”環球金融中心、“金融科技樓”良友大廈、“專業服務樓”金茂大廈、“高端財富管理樓”上海中心等，突顯樓宇產業標識。

推進樓宇經濟高質量發展

2020年，寫字樓市場租賃需求悄然發生變化，新媒體、數字經濟、醫療與生命科學等科技類企業辦公需求快速增加。為樓宇匹配相應企業的同時，陸家嘴管理局也在積極為企業匹配相應資源，促進與資本對接，推動新興產業、數字經濟、生命科技相關企業紛紛落地樓宇。

例如，針對科技類企業，陸家嘴管理局瞄準市場需求搭建平臺，已實現能鏈科技、瑞可迪生物醫藥、惠盾因泰生物科技、智眾醫療、瑞馥樂信息技術、斯熠環保等多家知名科技企業落地樓宇。

與此同時，陸家嘴管理局瞄準入駐樓宇企業的產業鏈、生態鏈，與樓宇業主、“五大行”“四大所”結成戰略聯盟，構建樓宇業主+物業管理+專業機構+政府部門“四位一體”的聯動服務工作機制，打造一批高產出、高增長的特色樓宇。

寫字樓出租率的高低是反映一個城市經濟活躍度的重要指標，但判斷樓宇經濟活力，絕不能只看“出租率”。“樓宇出租率既要為增量留下需求，還要能為存量具備調控能力。當樓宇出租率飽和時，業主會預期租金每年上漲，幾年前陸家嘴樓宇出租率一度達到97%。”梁慶說，當時陸家嘴主動進行了多種樓宇調控措施。去年，陸家嘴出于產業結構調整考慮，主動將一些租賃面積一萬平方米以上的租戶推薦至浦東其他區域。

世邦魏理仕相關分析顯示，加速推進金融開放和科技創新的政策和措施，帶來了很多新增的寫字樓需求，特別是國內證券基金公司的新租與升級需求，以及一些國外領先的科技企業在陸家嘴的擴租的需求，都表現得非常明顯。該機構預計，陸家嘴等一線城市核心商務區的寫字樓出租率，將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動區域內租金增長率先進入企穩回升的通道。