近年來，隨著城市更新加速，借助舊改盤活的村集體建設用地建設的長租公寓亦迎來一波上市高潮。春節假期剛結束，不少廣州市民便陸續接到房地產中介打來的公寓推銷電話。其中，以開發商與村集體企業合作建設的長租公寓最受市場關注。

據南方日報記者調查發現，這類公寓價格普遍低于市面流通的一般商品住宅一大截，而且地理位置不差裝修風格時尚，因此頗受年輕一代住房剛需群體青睞。不過，在交易過程中，也有一些“買家”(實為租戶)對目前開發商的操作模式提出疑問：由于這類公寓辦不了正規房地產證，只能跟開發商簽訂長期租賃合同。雖然一次性投入交易成本較低，一線城市的出租回報率亦比較可觀和穩定，但是沒有登記備案制度的法律約束，租戶會擔心一次性繳付五十年租金給開發商和運營公司后，萬一后續出現法律糾紛，租戶的利益無法保障。

“以租代售”方式存在風險

為此，有著多年房地產法律服務經驗的南方產業智庫特聘專家——廣東法丞匯俊律師事務所創始合伙人胡桂芬律師告訴南方日報記者，這類村集體租賃公寓本身沒有問題，根據新修訂的《土地管理法》，集體經營性建設用地定為工業、商業等經營性用途。但須注意的是，這類村集體租賃公寓因產權屬于村集體，所以客戶不能購買房屋產權，只能購買使用權，客戶與開發商簽訂房屋租賃合同。

記者注意到，此前通過的《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》明確利用集體建設用地建設的租賃住房須整體確權給集體建設用地使用權人，只辦理一個權屬證，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售，同時預付的租金不得超過12個月，租賃期限不得超過20年。

對企業來說，投資建設長租公寓是典型的高投入、低回報項目。尤其是在近年房地產融資“三道紅線”的約束下，許多前期參與了這類重資產投入的開發商，都希望加快資金投入的回收周期。因此，近期一些地方確實出現了開發商“以租代售”或委托中介公司包銷的現象。有的公司甚至采取夸張宣傳或欺瞞市民的營銷手段來達成交易目的，在開發商、營銷機構和消費者之間引發了一些矛盾糾紛。盡管事后有關部門通過加強監督、約談開發商和村集體組織等方式，大力維護當事人的交易安全，然而，由此產生的諸多法律問題仍然值得行業和政府關注。

記者還了解到，由于租賃合同最長簽約時間為20年，但許多村集體與企業合作建設的長租公寓協議使用權都超過了20年，甚至接近50年。為了順利簽約，一些開發商以及充當“二房東”的公寓管理公司在主合作以外創造了另一份所謂的補充合同，變相突破租賃時限規定，把整個租賃期限“延長”到49年。

但根據專家分析，這樣的操作模式確實還存在一定的風險。“這類村集體租賃公寓即大家俗稱的‘小產權房’。買賣‘小產權房’不受法律保護，大家已經普遍有共識，近年來趁著國家大力發展住房租賃市場的東風，很多‘小產權房’都在試圖換上租賃的‘馬甲’上市。”胡桂芬律師告訴記者，《民法典》規定租賃期限不得超過20年。簽訂租賃合同超20年能否具有法律效力很難說，同時公寓管理公司一次性收取了20年的租金，其長期履行能力將是小業主能否長期穩定租住的關鍵。

期待政策出臺化解行業矛盾

住房問題是重大民生問題，關系著千家萬戶的基本生活保障。近年來，從國家到地方，一直在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，由此來解決老百姓關心的住房問題。利用村集體建設用地建設長租公寓，是國家大力推動這項民生工程的重要措施。也就在2020年9月，住房和城鄉建設部正式就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見，該條例征求意見稿從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施等多方面對租賃市場的秩序進行規范，旨在促進住房租賃市場的健康發展。有開發商亦告訴記者，期望政府能針對企業參與建設長租公寓的投資大、回報難的特殊情況，盡快出臺有力措施來化解這一新業態存在的各種矛盾，讓所有利益相關方能夠在一種規范有序和多方共贏的狀態下繼續推動長租公寓事業的可持續高質量發展。

胡桂芬律師提示消費者，在當前住房限購的大環境下，消費者對于商品房項目需要保持清醒，投資行為宜謹慎。如果發現項目可能存在違規銷售的，應當及時向有關監管部門咨詢或投訴，保留購房過程的相關宣傳資料作為證據，如有必要，走法律途徑。她建議有關政府部門，應加強對開發商以及公寓管理公司這類“租賃二房東”的監管，繼續嚴厲打擊“以租代售”集體建設用地合作開發的租賃房屋，規范住房租賃市場秩序，促進房地產行業健康發展。