控制流動性是平抑熱點城市房價的關鍵所在

最近，筆者一位置身房價前五城市的朋友聊到，她獲得了高達500萬元的銀行貸款，利息只有3.8%。一開始我還提醒別上當受騙，因為很多銀行的資金成本都不止3.8%，市場上高于3.8%的銀行理財甚至存款產品比比皆是。當問到貸款用途時，她毫不諱言是“買房和理財”;至于申請條件，只需要房產抵押和營業執照。

這讓人隱隱約約感覺到，由深圳、上海開啟的新一輪房價上漲，可能將持續擴散。而就在昨晚(21日)，上海發布新升級樓市調控政策，引發廣泛關注和討論，很多人不禁要問，為何在如此嚴厲限購政策下，熱點城市房價還能“一山更比一山高”?以及如何平抑樓市過熱?

從2020年3月新冠肺炎疫情在國內得到有效控制后，以深圳、上海、杭州、南京、合肥為代表的熱點城市房價相繼開啟上漲之旅，引發部分城市出臺更嚴厲的調控政策。

21日上海市住建委、市房管局等八個單位聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》包含十條舉措，核心主要有四點：一是增加二手房交易稅費，不足五年出售全額征收增值稅;二是打擊盛行的“假離婚”購房;三是新房搖號讓無房戶優先;四是遏制消費貸、經營貸等信貸資金流入房地產市場。嚴厲調控背后是上海房價在近幾個月快速上漲，新房認籌比少則兩三倍，多則超過十倍，二手房去化速度極快，價格跳漲。

早在半年前的2020年7月15日，深圳為遏制房價過快上漲就曾加碼調控，規定深圳戶籍居民家庭、成年單身人士(含離異)須落戶滿3年，且能提供購房之日前在深圳連續繳納36個月及以上個稅或社保證明，方可購買商品住房，嚴厲程度直逼京滬。

深圳加碼調控的背景是去年上半年深圳二手住宅成交約44000套，同比增四成;6月二手住宅市場價格為69599元/平方米，同比上漲8.0%，堪稱高位放量大漲。比較遺憾的是，深圳的限購加強并未有效遏制樓市過熱，去年11月份，深圳出現了萬人搶購1000套千萬元以上新房的盛況，甚至出現了“代持”“眾籌打新”等怪現象。

要真正平抑這一輪熱點城市房價的高位上漲，還需從推動房價上漲最主要、最直接的驅動力著手，這就是疫情之后的流動性寬松，即市場上“錢”太多到處搶購優質資產。央行數據顯示，2020年末，廣義貨幣供應量(M2)同比增長10.1%，人民幣貸款累計新增19.63萬億元，比上年多增2.82萬億元，社會融資規模存量同比增長13.3%。

M2等信貸數據兩位數的增長，不僅引發熱點城市房價在已然高企的基礎上再度上漲，讓搖號搶房、日光等現象在深圳、上海、杭州等城市持續上演;還讓公募基金去年新發規模爆棚，2020年全年新增超過3萬億元，這些資金在A股市場瘋狂“抱團”，公募集中持倉股估值水漲船高，100倍以上PE(市盈率)成為常態。

很明顯，相對于股市的局部泡沫，熱點城市房價上漲危害更大，因為這會嚴重傷害并無炒房意愿的剛需群體。雖然說限購限貸政策的完善對于打擊炒作有一定的作用，但更重要的是堵住信貸資金流入房地產市場，上海此次新政就規定，引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

話說回去，如果流動性持續寬松，想通過“堵”的方式防止信貸資金等流動性進入樓市，是很難徹底堵住的。所謂“上有政策，下有對策”，此前巨額信貸資金流入樓市，很大程度上是銀行信貸人員的配合，因為在目前情況下，他們認為放貸給購房者比給企業更安全。

因此，要盡快平抑熱點城市房價，讓房地產市場回歸理性，關鍵還是從流動性著手，既要通過各種方式“堵住”進入樓市的渠道，更應該隨著疫情被控制、疫苗大面積接種后，退出非常規貨幣政策，沒有了流動性的加持，熱點城市房價才能回到過去幾年的平穩健康發展態勢。