中國(guó)重點(diǎn)城市黃金周現(xiàn)成交腰斬 長(zhǎng)三角樓市陷入調(diào)整周期

中原地產(chǎn)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，杭州在這個(gè)超長(zhǎng)版黃金周中僅實(shí)現(xiàn)新房成交58套，而去年同期的成交量為392套，約是今年的7倍。同樣出現(xiàn)新房成交縮量的還有蘇州，十一前夕的單周成交量穩(wěn)定在1300套左右，但在十一內(nèi)的周成交量為620套，僅剩半數(shù)。

長(zhǎng)三角兩大樓市城市的樓市交易量下降，透露出市場(chǎng)悄然降溫的端倪。

長(zhǎng)假期間，一邊是焦慮的銷售人員，另一邊是冷靜的購(gòu)房者。有杭州市民表示，十一假期內(nèi)經(jīng)常能夠接到銷售人員的賣房電話，而自己的購(gòu)房需求并不強(qiáng)烈。數(shù)據(jù)顯示，10月以來，17個(gè)公布開盤登記結(jié)構(gòu)的樓盤中僅有4盤需要搖號(hào)，流搖率為76%。

對(duì)于杭州樓市長(zhǎng)假遇冷，有業(yè)內(nèi)分析人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，杭州的購(gòu)房需求較高，核心問題在于發(fā)證節(jié)奏，“預(yù)售證掐得比較緊，目前正在調(diào)整審批的速度，就會(huì)出現(xiàn)成交量不足的現(xiàn)象，但從整體需求來看仍然是旺盛的。”

但中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則表示，這是杭州調(diào)控政策加碼后的自然結(jié)果。“杭州今年已經(jīng)連續(xù)兩次加碼調(diào)控政策，政策實(shí)施后口子慢慢收緊，效果逐漸體現(xiàn)，因此成交量萎縮是一個(gè)正常的政策效果。”

而蘇州樓市的需求卻可能后勁不足。根據(jù)同策數(shù)據(jù)，蘇州的住宅市場(chǎng)成交量自9月底起便呈現(xiàn)持續(xù)量跌走勢(shì)，且在假期影響下簽約減少，成交價(jià)格下跌。上述分析人士認(rèn)為，由于蘇州在二三季度集中發(fā)放預(yù)售證，成交量較為活躍，購(gòu)房需求在二三季度已得到充分釋放，因此四季度可能面臨需求不足的問題。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)房企普遍沖刺銷售的時(shí)期，10月份將有至少30個(gè)新盤進(jìn)入市場(chǎng)，在需求欠缺的情況下將引發(fā)更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

長(zhǎng)三角主要城市逐漸出現(xiàn)樓市降溫的趨勢(shì)后，其他城市針對(duì)樓市的調(diào)控動(dòng)作還在繼續(xù)。黃金周結(jié)束后，徐州和紹興依次出臺(tái)調(diào)控政策。徐州強(qiáng)化了銷售價(jià)格的備案管理，規(guī)定備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整;紹興則實(shí)行備案價(jià)格的“雙備案”制度，要求加推盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案不得高于首次備案價(jià)格。

不過在盧文曦看來，在下半年扎堆出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，僅深圳的政策力度較大，其他區(qū)域的調(diào)控相對(duì)溫和，“在這類政策的力度下，樓市不會(huì)急速降溫，而是會(huì)有一個(gè)慢慢收縮的長(zhǎng)期過程。”

同時(shí)，盧文曦認(rèn)為，溫和政策的實(shí)施能起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用，推動(dòng)市場(chǎng)向更合理的方向發(fā)展。“其實(shí)政策的效果就是不想讓市場(chǎng)有過度的調(diào)整，如果市場(chǎng)過熱，就可能出現(xiàn)大幅震蕩，甚至引發(fā)市場(chǎng)恐慌。目前的調(diào)控，是通過政策把過高的預(yù)期、‘虛胖’的熱度回歸到正常范圍內(nèi)，把多出來的部分修正掉，這樣市場(chǎng)可以穩(wěn)定在一個(gè)合理通道內(nèi)運(yùn)營(yíng)。”

而對(duì)于房企來說，市場(chǎng)降溫則為四季度的業(yè)績(jī)沖刺帶來更大考驗(yàn)。根據(jù)各房企發(fā)布的前三季度銷售數(shù)據(jù)，目前仍有近三成房企的全年銷售目標(biāo)完成率不足65%，“全力沖刺”成了房企這一階段的普遍心境。但在新一輪調(diào)控政策不斷加碼的背景下，房企的營(yíng)銷決策將更為艱難。

一名頭部房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，各地的調(diào)控政策會(huì)增加公司在拿地和銷售時(shí)的顧慮，公司也在不斷加強(qiáng)對(duì)調(diào)控影響的分析，“拿地的時(shí)候會(huì)考慮可能產(chǎn)生的影響，從而調(diào)整價(jià)格或流速，加強(qiáng)對(duì)敏感性的判斷。”但該負(fù)責(zé)人也感嘆道，在銷售方面仍需要“拼盡全力”，“只能見招拆招吧，畢竟最要緊的還是要盡快收回現(xiàn)金流。”