怎樣看待地產政策與利率走勢的關系？

中共中央政治局常委、國務院副總理韓正7月24日主持召開房地產工作座談會，再次強調“房住不炒”。在本次會議之前，不少熱點城市已經開始著手限制房價上漲。通過回顧歷史上的地產調控對利率的影響，我們認為一旦房價的上漲勢頭得以抑制，那么不管是基本面還是貨幣政策對于債市的壓力均會減輕，利好利率下行。

近期部分熱點城市房價上漲提速。

隨著國內疫情得到穩妥控制后樓市的開放，以一線城市為代表的部分熱點城市房價在最近幾個月出現了比較大的環比增幅。根據國家統計局公布的70大中城市房價數據，深圳5月和6月二手房價環比上漲分別為1.6%和1.9%，北京二手房近三個月的環比增速為1.1%，1.8%和0.7%，均創下2017年以來的月度環比漲幅的新高。在一線城市的帶動下，二三線城市房地產市場也開始轉熱，70大中城市中新房價格環比上漲數快速增加，整體房價上漲也有所提速。

政策層面對于地產調控的信號進一步明確。

韓正副總理7月24日主持召開房地產工作座談會，再次強調“房住不炒”。韓正表示，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。部分城市已經及時出臺了地產調控措施。深圳市嚴格限購政策，出臺了提高購房年限和房貸首付等措施，東莞、杭州、南京等地加碼調控，打擊投機炒房、捂盤惜售行為。

從歷史經驗來看，重要地產調控政策出臺后，利率短期內均有所下行。

2010年4月史上最嚴厲調控“新國十條”推出，打擊地產投機空間，房價開始出現下行態勢。從2010年4月17日的“新國十條”算起，到5月下旬，加上當時歐洲主權債務危機的擾動，十年期國債利率下行約20bps.2016年，從9.30北京地產新政到“十一”國慶期間，深圳、廣州、南京等近20個城市相繼實施限購限貸措施，調控規模空前。各地在限購限貸的基礎之上，又加強了銷售價格監管、房貸審批等方面的措施，十年期國債收益率自政策陸續出臺到10月下旬下行幅度約為8bps。

地產調控政策的出臺從基本面和貨幣政策兩個影響路徑均利好債市預期。

僅就短期而言，房價上漲對于基本面的刺激不利于債市，貨幣政策從長計議、謹慎操作，短期對債市也會形成利空。然而一旦產業政策層面的調控啟動，房價上漲勢頭得以抑制，那么不管是基本面還是貨幣政策對于債市的壓力均會減輕，市場預期也會迅速反應，利好利率下行。

債市策略：

近期局部地產市場過熱的風險引起了政策層的重視，部分城市已經開啟相應的調控政策。即便是在疫情進入中后期的經濟增速下行壓力下，“房住不炒”依然是地產市場鐵打不動的原則，7月24日召開的房地產工作座談會之后，邊際收緊的信號已經相對明確。回顧歷史我們可以發現，房地產政策收緊抑制房價上漲的預期往往會使利率在短期內獲得一定的下行動力。站在當下的時點，地產政策信號確認依然對債市形成利好，料利率仍有進一步下行的空間。