新盤預(yù)警延期收房 不可抗力能否成為延期交付原因?

疫情之下，2020年的新房“交付大年”過(guò)后，有人歡喜驗(yàn)房、喜提新居，有人則收房未果，仍“居無(wú)定所”。進(jìn)入2021年以來(lái)，有關(guān)新房項(xiàng)目延期交付的消息更是接連不斷。在業(yè)主的質(zhì)疑聲中，開發(fā)商大多以“疫情影響”之由解釋項(xiàng)目的延期，而面對(duì)是否應(yīng)該進(jìn)行延期賠付的爭(zhēng)議，業(yè)主與開發(fā)商間似乎陷入了僵局。受疫情影響，開發(fā)商停工算不可抗力嗎?面對(duì)開發(fā)商因疫情避談賠付的現(xiàn)狀，業(yè)主能否獲得索賠?

“預(yù)交房”算交房么

“到現(xiàn)在，我們一期近900戶業(yè)主還沒有如期收房。”和悅?cè)A錦項(xiàng)目一期業(yè)主李明(化名)表示，自己購(gòu)房于2018年9月，合同約定開發(fā)商本該在2020年底交房，然而至今未能如愿。

李明口中的和悅?cè)A錦項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該項(xiàng)目在住建委網(wǎng)站上的備案名為“華錦佳苑”，開發(fā)商為北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

公開資料顯示，因?yàn)槟玫丶叭胧袖N售均在區(qū)域內(nèi) “搶跑”，和悅?cè)A錦在2019年曾拿下大興區(qū)域新盤銷冠。不過(guò)，讓李明等一期業(yè)主想不到的是，該項(xiàng)目此后的收房會(huì)與銷售情況形成鮮明反差。據(jù)李明回憶，一期業(yè)主先后于2020年12月23日及12月28日收到過(guò)兩份關(guān)于項(xiàng)目交付的通知函，盡管全文未出現(xiàn)“延期”二字，不過(guò)其中提及的工程進(jìn)度已經(jīng)暗示了會(huì)延期。

李明及其他和悅?cè)A錦一期業(yè)主，將開發(fā)商2021年1月末通知的收房，定義為“預(yù)交房”。據(jù)李明表述，當(dāng)業(yè)主們陸續(xù)前往小區(qū)驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)交付實(shí)際與此前銷售承諾差距較大，進(jìn)而拒絕收房。根據(jù)一期業(yè)主們自發(fā)梳理的“待解決問(wèn)題清單”，其中涉及消防、道路、綠化、車庫(kù)等方面的整改內(nèi)容近40項(xiàng)。

包括李明在內(nèi)的多位業(yè)主透露，截至今年3月中，除了一些家中孩子著急上學(xué)、需要落戶的業(yè)主被迫收房，絕大多數(shù)一期業(yè)主均堅(jiān)持不收房，要求開發(fā)商按照此前樓書及銷售時(shí)的承諾進(jìn)行整改。

值得關(guān)注的是，疫情之后，延期交付現(xiàn)象并非個(gè)例。春節(jié)前夕，位于大興瀛海的共有產(chǎn)權(quán)房——瑞福園的業(yè)主表示，收到了來(lái)自項(xiàng)目開發(fā)商寄發(fā)的關(guān)于“疫情影響”導(dǎo)致延期交房的通知函;2020年6月至今年3月初，海淀翠湖板塊“三兄弟”——翡翠云圖、山嶼西山著以及紫郡蘭園，均向業(yè)主發(fā)布延期交付的“預(yù)通知”。

一次停工 最多不到三個(gè)月

在李明及其他和悅?cè)A錦一期業(yè)主看來(lái)，疫情的原因可以理解，但延期時(shí)間遠(yuǎn)超政府停工時(shí)間，且避談延期賠付，站不住腳。

來(lái)自住建委和多家房企的反饋顯示，盡管北京2020年后期經(jīng)歷了兩次疫情反復(fù)，但停工卻只有年初一次。官方披露信息顯示，截至4月21日，北京市2130項(xiàng)規(guī)模以上在建工程已于4月9日全部復(fù)工，復(fù)工率100%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工程應(yīng)復(fù)盡復(fù)目標(biāo)。

“一般是住宅樓棟封頂，銀行批貸、業(yè)主還貸，我們一期11號(hào)樓的業(yè)主最早在2019年12月就已經(jīng)開始還貸了。”李明及業(yè)主們認(rèn)為，在一期封頂已經(jīng)走在2020年疫情之前的背景下，尤其是對(duì)于最高不過(guò)8層、非高層建筑的洋房住宅產(chǎn)品而言，一期工程不該是現(xiàn)在這個(gè)連交付都不達(dá)標(biāo)的進(jìn)度。

此外，為了舉證和悅?cè)A錦一期延期交付的不合理性，業(yè)主們還列出了隔壁晚于和悅?cè)A錦拿地及開發(fā)建設(shè)的金隅·金麟府作為參照：金隅·金麟府晚于和悅?cè)A錦拿地及入市銷售，卻在交付上先于和悅?cè)A錦。

資料顯示，金隅·金麟府地塊出讓于2017年10月25日，晚于和悅?cè)A錦不到半個(gè)月。

不利的補(bǔ)充協(xié)議

業(yè)主方面表示，和悅?cè)A錦項(xiàng)目自2020年末延期交付以來(lái)，延期已超兩個(gè)月，符合主合同中提到的“逾期超過(guò)60日”的賠付情形。這也就意味著，若業(yè)主不主張解除合同，開發(fā)商須按日計(jì)算向業(yè)主支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。

但一期業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)商要求業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，逾期交付房屋超過(guò)60 日，開發(fā)商違約金總額最高不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的1%。若按照當(dāng)前延期交房的天數(shù)計(jì)算，業(yè)主們即使獲得延期交付賠償，也會(huì)低于主合同約定下的賠付金額。

而更讓業(yè)主們感到不能接受的是，現(xiàn)階段開發(fā)商堅(jiān)持以“疫情為不可抗力”之由避談賠付。

對(duì)于延期交房、賠付標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，北京商報(bào)記者聯(lián)系和悅?cè)A錦方面，但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾

律師答疑

Q1：不可抗力能否成為延期交付原因?

A：主張因不可抗力延期交付的房企，應(yīng)事先向購(gòu)房者告知。

北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉松濤律師、實(shí)習(xí)律師張偲然認(rèn)為：不可抗力的構(gòu)成需要滿足不能預(yù)見、不能避免、不能克服三個(gè)條件。新冠疫情發(fā)生突然，政府為應(yīng)對(duì)疫情蔓延，發(fā)布疫情防控政策。因此，新冠疫情確實(shí)構(gòu)成不能預(yù)見和不能避免。但是否能夠克服，取決于企業(yè)的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法通過(guò)線上或其他方式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)建設(shè)，構(gòu)成不能克服，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，新冠疫情的發(fā)生屬于不可抗力。

但是，主張因不可抗力延期交付的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)事先向購(gòu)房者告知不可抗力的情況、受不可抗力影響的程度以及下一步采取的措施，否則不能主張不可抗力免責(zé)。

Q2：疫情能否成為延期交房原因?

A：核心看因果關(guān)系是否成立。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認(rèn)為：開發(fā)商能否以疫情原因?yàn)橛芍鲝埐豢煽沽亩獬悠诮环康倪`約責(zé)任，關(guān)鍵還要看疫情因素影響與延期交房之間的因果關(guān)系以及原因力大小。

若開發(fā)商已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)但疫情防控措施對(duì)施工影響程度較大，仍不能避免工程延期的，及時(shí)通知業(yè)主后可主張不可抗力，根據(jù)疫情因素的影響，部分或者全部免除逾期賠付責(zé)任。

若是延期交房屬于開發(fā)商自身過(guò)錯(cuò)，則開發(fā)商不可濫用“不可抗力”將疫情因素作為推卸責(zé)任的擋箭牌，此時(shí)開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任不可免除，仍需向業(yè)主賠付相應(yīng)違約金。

Q3：補(bǔ)充協(xié)議與主合同有出入怎么辦?

A：以后成立的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，前提是無(wú)欺詐、無(wú)脅迫。

北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉松濤律師、實(shí)習(xí)律師張偲然表示：一般而言，補(bǔ)充協(xié)議與主合同有約定事項(xiàng)不一致的，以后成立的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議是合同雙方協(xié)商一致后對(duì)主合同作出的變更，除非主合同對(duì)變更條款明示不得變更，否則以補(bǔ)充協(xié)議為雙方履責(zé)依據(jù)。

不過(guò)，前提須是補(bǔ)充協(xié)議是雙方協(xié)商一致簽訂，沒有欺詐、脅迫等行為，補(bǔ)充協(xié)議條款沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。另外，如果開發(fā)商通過(guò)格式條款免除自己的責(zé)任，則該條款無(wú)效。格式條款的訂立還要求提供格式條款的一方對(duì)另一方進(jìn)行提示或說(shuō)明。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師：若開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)購(gòu)房者設(shè)置不公平、不合理的交易條件的，涉嫌進(jìn)行違規(guī)售房行為，將面臨限期整改等行政處罰。