報告：千億房企數(shù)量或減少至20家，需耐心等待預期修復

12月2日，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告，前11月百強房企的累計銷售業(yè)績，無論從全口徑、操盤口徑還是權(quán)益口徑，同比下降皆超過四成。

按照克而瑞的預計，今年最終銷售能過千億的房企應該只有20家。而這一數(shù)字在2015年時為6個，2016年增至11個，到了2018年，在2017年16個的基礎上再次翻番，一躍增至29個。一直到2020年千億房企的數(shù)量增至歷史頂點，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平，為43家。而今年的數(shù)量預計將“腰斬”。

在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標完成度均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標完成度較2021年同期的降幅大于20個百分點。12月房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。

(資料圖片)

克而瑞在報告中稱，今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調(diào)降全年目標。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標完成情況明顯不及預期。

從成交面積來看，11月份房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城成交面積環(huán)比下降14%，同比跌幅擴至30%。

降幅的原因包括一方面，受限于國內(nèi)疫情多點散發(fā)，不少城市市場陷入“半停擺”狀態(tài)，重點30城供應面積同比跌幅近四成。另一方面，市場信心缺失，受限于實體經(jīng)濟持續(xù)承壓，居民就業(yè)及收入預期下滑，預防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

百強房企銷售方面，11月百強房企中有近四成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。

在12月1日克而瑞的房地產(chǎn)產(chǎn)品力發(fā)布會上，根據(jù)克而瑞發(fā)布，2022年商品房規(guī)模或縮減至14萬億元以下，行業(yè)規(guī)模拐點真正到來。另外，今年土拍市場大幅下降，會對2023年第一季度甚至整個上半年產(chǎn)生較大壓力，2023年獲獎者出現(xiàn)“史上最差”的月度成交，甚至可能會出現(xiàn)比歷年2月春季淡季更差的成交月份。克而瑞稱，目前各類紓困政策已“應出盡出”，對銷售促進作用有限。

克而瑞在報告中表示，目前“信貸、債券、股權(quán)”三箭齊發(fā)全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。房企供給側(cè)改革已漸近尾聲，整體融資環(huán)境有望得到實質(zhì)性改善。隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清。

但值得注意的是，多數(shù)房企當前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

展望未來，克而瑞認為隨著房企融資功能逐漸恢復，企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性畫上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)加碼，有望對沖行業(yè)下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預計到2023年二季度可能形成市場底。

另外，各線城市大概率重啟輪動修復。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現(xiàn)走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。弱二線及多數(shù)三、四線城市或?qū)⒅着腔玻袌鲂迯凸?jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩(wěn)仍需較長時間周期。