環球焦點！監管定調打造REITs市場“保租房板塊” 新發項目有望擴展至二線城市

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11月28日，證監會決定在房企股權融資方面調整優化5項措施?！斑M一步發揮REITs盤活房企存量資產作用”被列為其中一項舉措，證監會明確，會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

“保租房REITs”被放在明顯位置。目前公募REITs市場中，保租房項目共有4單(含1單已獲批但尚未上市交易)，無論是產品數量還是市值份額均已初具規模。其中，華夏基金華潤有巢REIT是國內首單市場化機構運營的保障房REITs產品，而華潤置地成為首家涉獵保租房REITs的房企。

公募基金也早已出手布局。中金基金是中金廈門安居REIT基金管理人，公司相關負責人表示，作為基礎設施領域的理想資產類型之一，發行保租房公募REITs可通過資本市場打造可持續的保租房投融資模式，提高保租房有效供給。同時，已運營成熟穩定的存量保租房可通過發行公募REITs的方式進行“資產IPO”，盤活存量資產。

“對于投資者而言，由于相對穩定的出租率和租金，以及與政策關聯度較高，保租房REITs具備一定的抗周期屬性，是不動產權REITs中的‘保障性’資產；對于原始權益人而言，‘十四五’期間各地擴大保租房供給的強勁需求，疊加政策面支撐，其也有動力嘗試通過發行REITs推動保租房投資建設。” 中信證券首席經濟學家明明在接受筆者采訪時認為，因此，從供需兩端來看，保租房REITs的擴容潛力較大，可滿足投資者和原始權益人的不同需求。

中金基金相關負責人預計，未來，或將有更多符合條件的保租房通過首發或擴募的方式發行公募REITs，保租房REITs的產品數量及總體規模有望逐漸發展壯大，形成REITs市場的“保租房板塊”。

接下來，如何借REITs方式盤活房企項目，同時充實保租房房源，需要市場各方仔細研究。

明明認為，一方面，需加強對相關REITs回收資金用途的引導和監管，包括開設回收資金專項賬戶，完善回收資金的使用申請、風險控制、信息披露等，確保回收資金能夠以資本金等形式投入新的保租房建設中。另一方面，對于不同的市場參與主體，政策面可考慮出臺相關細則作為指導，為回收資金監管提供制度支持；原始權益人需要對REITs服務實體經濟、助推存量資產和新增投資良性循環的重要意義做到充分認識；基金管理人則需落實監管義務，跟蹤回收資金投入項目的全流程，包括資金使用和項目開工進度等。

在孫桂平看來，從REITs分紅收益要求來看，除傳統保租房項目外，普通住宅項目的租售比通常較低，并不太適合充當保租房的房源，而商住公寓項目租售比較高，較適合發行REITs。當然，這還需要政策面進一步加大推動力度，使得商住公寓項目以及租售比高的住宅項目等都可以轉化為保租房項目，通過REITs發行上市。

明明分析稱，當前，存量保租房REITs的原始權益人均為當地主要的保租房建設和運營主體，持有大量同類型的保租房項目。率先嘗試擴募的5單公募REITs，均購入了原有原始權益人及其同一控制下的關聯方所持的存量資產。由此來看，存量保租房REITs或能通過擴募這一方式，實現存量資產和新增投資的良性循環。

除保租房REITs的擴募路徑較為清晰外，明明認為，“新發保租房REITs有望擴展至二線城市。從中國招標投標公共服務平臺披露的公開數據顯示，包括天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項目的試點?！?/p>