上海第二批集中土地競拍收官 平均溢價率為4.49%

7月28日，經歷了四天競拍，上海第二批次集中土地出讓競拍結束。

34宗地全部成交(含2宗城中村改造項目用地)，共收獲土地出讓金780億元，總出讓面積約119.66萬平方米。

在34宗涉宅地塊中，有22宗溢價成交，12宗底價成交，13宗達到中止價進入“一次報價”階段。根據數據，第二批集中供地平均成交樓面價為33224元/平方米，較今年首批次增加近70%，平均溢價率為4.49%，也比今年首批供地有所提升。

上海本輪集中供地涉宅地塊總出讓面積109.3萬平方米，起拍總價681.7億元。不包括2宗城改用地，就拿地企業來看，四天下來，國資企業累計拿地額占比93%，宗數占比84%。

對比兩個月前的第一次集中供地，此次土拍略有升溫，更多的聯合拿地和企業補倉，似乎也預示著在優質地塊的吸引力下，以“抱團取暖”形式擴充庫存，已經成了首要選擇。

質與量

經歷了疫情后的第一次集中供地，此次第二輪土地供應共34宗涉宅用地，其中包含2宗城中村舊改用地，涉及長寧區、靜安區、寶山區、金山區各1宗、松江區2宗、普陀區、奉賢區、楊浦區各3宗、閔行區4宗、浦東新區、青浦區、嘉定區各5宗。

總土地面積約1795畝，總起始價約746億元。

雖然根據前期報名數據，依舊有9幅地塊只有1位競買人，但是對比6月36幅地塊中16幅僅有一人報名，此次熱度有了一定回升。

從分布來看，本次各新城及遠郊地區土地供應相對謹慎，整體供地進一步向核心區域收縮。然而剛性改善用地增多，例如浦東、青浦及嘉定等區地鐵地塊較多，長寧區更是拿出了壓箱底的地塊。

相比之下，此次土拍配建保障房比例下降，除1宗需配建8%以外，其余維持在5%的比例，加之近期上海落戶政策，許多享受這一政策的浦東區域地塊無疑也增加了自身的吸引力;對比第一次集中供地，本次地塊的吸引力對房企來說有著大幅提升。

引人注目的首選是長寧新涇鎮地塊，周圍別墅環繞，二手房市場也較為熱門，吸引了眾多企業注意，也成為了報名最多的地塊。

據出讓文件，該地塊容積率1.2，規劃建面約為2.77萬平方米，限高12米，住宅下限為80套。地塊位于中外環間的西郊板塊，周邊是夏都花園、明苑別墅、西郊清溪花園、檀宮等塔尖別墅區，包括“滬上第一豪宅”檀宮、西郊青溪花園、田園別墅等，距離10號線也僅有650米的距離。

最終，長寧西郊地塊不負眾望，成為樓面價最高，以99884元/平方米被上海城投斬獲;同時，該地塊也是本批次新房指導價最高的16.3萬/平方米，刷新了上海新房指導價。

除此之外，市內另一地塊位于靜安天目社區地塊，出讓面積僅6663.6平方米，起始樓板價56201元/平方米，房地聯動價達到了12.88萬/平方米。這宗地塊包含住宅、文體及慈善設施，雖然位于寸土寸金的靜安區，但是地塊迷你與開發難度挑戰，讓這一市區地塊不及長寧區地塊，沒有多少企業參與。

最終，上海大寧資產經營集團以底價7.49億元摘得，成交樓面價56201元/平方米。

由靜安區國有企業大寧資產來兜底這一地塊，也是預料之中。畢竟此前2019年，同樣是靜安區天目社區C07-0102單元20B-01地塊，也是由上海大寧資產經營(集團)有限公司底價9.53億元競得，樓面價55001元/平方米。

浦東外高橋舊改地塊為本批次土拍中成交總金額最高，被上海城建&東岸投資&高行投資聯合體以55.38億收入囊中。

雖然今年房企拿地節奏都越來越低調，但是隨著上海政策進一步加持，五大新城的銷售利益進一步顯現，市的高去化率與利潤保障都讓越來越多房企愿意參與其中，在質與量的衡量之下，滬上土地熱情正在逐步顯現。

企業補倉

此次上海第二批集中供地，保利、華發、招商等企業擴倉，似乎成為了另一大主流。

華發在最后一日連拿3宗地塊，加上首日浦東唐鎮地塊，在二批次中權益拿地額達110.4億，在所有房企中位列榜首。

華發也不乏與其他企業聯合拿下的地塊，其中，閔行區浦錦街道地塊由華發&建發9.65億元競得，成交樓面價4.09萬元/平方米，溢價率8%;閔行區七寶鎮古美北社區地塊達中止價，華發通過一次性報價以29.06億元競得，樓面價5.07萬元/平方米，溢價率8.68%。

除此之外，華發還31.59億元拍得了寶山區顧村地塊，溢價率1.28%，還有浦東新區唐鎮中心鎮區地塊，溢價率9.36%。

從權益金額來看，招商蛇口和保利發展各拿5宗地，招商權益拿地金額87.4億，位列第二;保利發展以81.6億排名第三。按照拿地數量來看，保利和招商都以5宗地塊位列第一，華發4宗地塊位列第二。

保利作為此次土拍拿地最多企業之一，不乏聯合拿地動作。而在眾多聯合拿地之中，保利也在廣泛補倉之外，不斷通過合作比例來調節自身的資金壓力。

其中與越秀便合作拿下了兩宗地塊，如嘉定區嘉定新城(馬陸鎮)馬陸南社區地塊，通過一次性報價以47.43億元競得，溢價率9.81%;上海市嘉定區嘉定新城(馬陸鎮)馬陸南社區地塊，以人民幣47.43億元競得。但是兩家公司都表示，未來還將成立獨立的項目公司來負責這一項目。

不僅如此，保利的合作對象也較為廣泛，既有廣州國企越秀地產，也有本地國企上海建工。其中楊浦區江浦社區地塊就由上海建工&保利聯合體以27.64億元競得，溢價率7.8%。

除此之外，保利還和招商聯合拿下了普陀區中山北社區地塊。

招商也通過合作拿地方式，與象嶼一同拿下兩宗地塊，并與南昌市政合作拿下青浦徐涇地塊。

上海第二批集中供地的復蘇信號，來源于更多民企的參與。

像富紳，還有上海菀麗華置業有限公司等，都積極參與了地塊的競拍，也不乏深耕上海的民營房企上海寶華企業集團有限公司。

這些在上海有著一定項目的民企，通過參與拿地“喚醒”自身的土儲布局。南昌市政更是第一次參與上海土地市場，便拿下了2宗地塊，宣告進入上海市場。

更低的配建，更多的落戶政策，更低的參拍門檻與保證金比例……你方唱罷我登場，雖然上海拿地企業名單在不斷變動，但是政策與門檻不斷利好下，房企逐漸活躍的積極信號也在不斷釋出。