上海今年首批集中供應40幅涉宅用地，觸頂溢價率最高10%

2月23日，上海土地交易市場發布2022年首批集中供應的涉宅用地，共計40幅將于3月底截止申請，4月集中出讓。40幅涉宅土地總供應面積215.66萬平方米，總起拍價850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%；其中純宅地32幅。

從分布來看，40幅宅地涉及南匯區的自貿區臨港新片區（8幅）、松江區（5幅）、青浦區（5幅）、寶山區（4幅）、嘉定區（3幅）、浦東新區（3幅）、閔行區（3幅）、奉賢區（3幅）、普陀區（2幅）、金山區（2幅）、徐匯區（1幅）、楊浦區（1幅）。

可以看到，與去年第三批次土地集中供應相比，此次上海五大新城的土地供應從14幅增加至26幅，同時，主城區楊浦區、徐匯區、閔行區等也都增加了土地供應，共計14幅；供應力度依舊以郊區為主。

制圖：中指數據

多數地塊總價不高

中原地產市場分析師盧文曦表示，相比去年4月份上海才公布第一批集中出讓的土地，今年2月就公布相關內容，集中供地的節奏加快。早投放，可以讓房企早做計劃，應對從容。此次出讓，多數地塊總價不高，最高限價不到20億元的有21幅，超過一半。

盧文曦指出，上海土地是“香餑餑”，但是拍地成本較高，除了保證金外所有拍地資金都是自有資金，同時還要算上合理溢價。相對而言，今年首批集中供應的宅地總價不高，對于資金預算不多的房企相對友好。

自貿區臨港新片區出讓最多，共計8幅，此次出讓的地塊土地面積最大的3幅均位于自貿區臨港新片區，分別是202201630、202201605、202201612地塊，土地出讓面積均超過10萬平方米，分別為13.8803萬平方米（起始價23.27億元）、11.95447萬平方米（起始價38.9億元）及10.66331萬平方米（起始價25.27億元）。

以出讓面積最大的202201630地塊來看，該地塊涉及住宅項目建設的住宅套數下限為1250套。須配建保障性住房建筑面積占10%以上，計12493萬平方米以上。地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，計74953.62平方米以上（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米，下同）。

最貴的2幅土地來自普陀區，均要求全裝修建設。一幅編號為202201634，是普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊。該地塊為純宅地，東至東新支路，西至B3-04B、B3-08、B3-12B地塊，南至光復西路及B3-17地塊，北至B3-04B、B3-15地塊，出讓面積36110.8平方米，計容面積96777平方米，起始價62.5億元，最高限價67.5億元，一次書面最高報價68.75億元。以最高報價68.75億元計，該地塊樓面價約71040元/平方米。

根據預合同，該地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%，計72254平方米以上。

另一幅編號為202201601，是普陀區長風社區W060602單元pt0268-09地塊。該地塊為辦公樓、居住用地，東至中江路，西至規劃公共綠地，南至同普路，北至金沙江路，出讓面積60659.7平方米，計容面積224441平方米，起始價63.7億元，中止價66.4億元，一次書面最高報價67億元。以最高報價67億元計，該地塊樓面均價約29851.94元/平方米。

根據預合同，該地塊所建住宅套數下限為607套。出讓宗地范圍內配建保障性住房建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的5%以上，計3204平方米以上。受地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，計38443平方米以上。

從評選“你是誰”變為評選“你能做出什么結果”

值得注意的是，此次集中供應的宅地對出讓須知中“評標辦法”、“一次書面報價規則”等條款作了相應調整。

中指研究院指出，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務標（70分）+技術標（30分）的100分制”。其中，商務標分為經濟實力（20分）、技術資質（10分）、項目經驗（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術標分為總體設計（10分）、建筑設計（10分）和商務展示（10分）。該調整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細的“技術指標”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變為評選“你能做出什么結果”。這種調整無疑是從更加務實的層面防止“暴雷”。

而在進入“一次書面報價”階段后，若出現相同報價觸發“隨機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由“相同出價中的后者修改報價”。這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

此外，競價政策方面，上海本次增加了4幅搖號地塊，其余依舊采取 “招掛復合”+“一次書面報價”的競價模式。中指研究院認為，后者是現階段兩集中城市中最合理、最高效的的競價方式，既達到了“三穩”政策的有效落實，最大限度的復合了市場經濟的規律。