尋訣2021丨上坤：穩健前行

在房地產行業債務杠桿的持續拉低過程之中，行業所面臨的問題愈發復雜。調控的本意在于幫助行業擠水分、排風險以及推動行業升級、發展。房地產企業在過去幾十年中，也同樣承擔了推動國內住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應的責任。試想，如果沒有房地產企業，僅憑福利分房，我們的住房數量與品質遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業戰略及市場現狀進行剖析，更重要的是要幫助企業重拾未來行業信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將上坤的年度漢字定為“穩”，正是近年來一系列的正確戰略舉措，才使得上坤在行業動蕩的時期，依舊實現穩健發展。

“在一個持續變化的環境里，沒有人能預測并借由其做出判斷和選擇。在這種情況下，正確的做法就是朝著特定的方向，做好一次又一次調整自己的準備，并努力在前進過程中不斷驗證和改變，以適應不斷變化的現實?！?/p>

（上坤總部實景圖）

面對整個行業的整體困境，上坤董事長朱靜提出，在行業政策調控的大背景下，眾房企需要主動適應政策背景的變化。有戰略定力、財務優、產品好，成為企業“留下來”的剛性條件。

朱靜談到：“上坤成立于2010年的調控時代，始終把客戶放在首位，在高效運營和適度杠桿的基礎上，保持財務的自律性?！?/p>

正確的戰略定位與執行，穩健安全的財務結構以及客戶至上的產品力，三者對于上坤當下發展的意義重大，也是支撐其優秀業績的基礎。上坤最近發布的1-12月經營數據顯示，公司累計合約銷售金額248.4億元，合約銷售面積193.9萬平方米。

債務結構不斷改善 財務安全可控

2021年以來，在融資“三道紅線”等政策管控下，房企融資壓力變大，違約現象頻發。據統計，截至2021年11月，已有房地產行業違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。而2022年，房地產企業將有6589.4億元債券到期，迎來償債高峰。

1月20日，上坤地產發布公告稱，公司已將所有必要資金匯入有關債券償還賬戶，已于2022年票據到期日（即2022年1月21日）償還所有未償還的2022年票據及應計利息。該筆債券順利解決后，上坤地產債務壓力將進一步降低，公司財務結構持續優化。

此外，上坤采用投融運一體化的現金流管控邏輯，以精細化運營不斷完善大運營體系，進一步提高運營效率，使得其資金利用效率得到最好發揮，始終將現金流安全、債務風險可控放在發展重要地位，這也幫助上坤在行業債務危機中能夠平穩度過。

3+X戰略布局 支撐業績發展

上坤所堅持的“3+X”布局體系，成為支撐其發展的核心動力，主要是以在長三角地區、中部核心區和珠三角地區進行持續深耕為理念，其中長三角地區也是國家重點建設的區域之一。

整個2021年上半年，上坤地產總土儲增至777.1萬平方米，其中長三角區域土儲占比約60%。布局長三角為其將來業績增長打下根基，中部核心區和大灣區則保障了其未來的業績增長潛力，上坤一直以來在三大經濟圈的布局，能夠保障其業績的穩定增長。

在2021年上半年經營數據中能夠看出，長三角經濟區作為上坤的核心區域，貢獻銷售額達83.06億元，占比總銷售額的78.8%。

珠三角經濟區及中部核心經濟區的銷售，在整體銷售額中分別為7.94億元及14.36億元，占比銷售總額的7.6%及13.6%。

在整體戰略布局之中，上坤也在進行著其自身架構調整。8月9日，上坤內部宣布：上海區域與江蘇區域合并為滬蘇區域，原上海區域和江蘇區域所有項目和人員整體并入滬蘇區域。

上海和江蘇均為其在長三角經濟區的重要布局，將二者合并為滬蘇區域的架構調整，能夠幫助其在內部進行組織架構的優化整合，降低公司的管理成本；也有利于上坤不斷推進長三角區域深耕發展，避免內部競爭消耗問題出現，伴隨著區域的發展，上坤在長三角區域內的業績釋放將更為明顯。

回歸產品初心 堅持ESG發展理念

面對調控政策與行業變化，上坤力求保持穩健發展，持續回歸產品本質。

2021年是上坤成立的第十二年，行業內狂奔的“高杠桿”友商陷入債務危機，上坤卻仍在琢磨產品與生活的關系，可見“產品為王”的理念在任何時刻都不曾失效。

今年7月，上坤發布“萬物共生·美每與共”品牌戰略，提倡用產品創造宜居生活共生，用社區創造多元美好共生，用平臺創造成長價值共生，用公益舉措創造環境和諧共生，以實現多維度的“萬物共生”。

上坤對發展的理解中，人與人、人與自然、人與生活的關系處理置于前端。在提出“萬物共生 美每與共”的概念之后，上坤圍繞著人、家、城市、伙伴的多類要素，賦予不斷生長的“成長生命力”。

（上坤諸暨·云錦東方實景圖）

上坤一直秉承為客戶提供高品質產品理念，針對不同客戶的需求打造了TOP系、云系、四季系、特色系四大產品系，同時也在遵循“生活進化”的本質，構建集美學、生態、人文、智慧于一體的成長社區。

在四大產品系中，融合美學、精工、科技、智慧等元素的“云系”產品持續熱銷，為上坤在市場銷售與現金流穩健層面提供了有力的保障，熱銷也體現了上坤對產品鉆研和客戶需求的深刻理解。

優秀的產品是上坤營造生活的首個入口。上坤物業通過制定零打擾、零距離、零障礙、零死角的“四零原則”和有溫度、有深度、有速度、有風度的“四有原則”，更是將客戶入住后的生活全方位考慮。

以環境發展、社會責任和公司管制為導向的ESG發展理念引起了各大房企的重視。從上坤地產發布的首份ESG報告中也可以看到，從發行綠色美元債，到綠色環保建筑，都能體現出其正在積極營造健康生態的社區的努力。截至2020年底，上坤地產共有68個項目獲得綠色建筑認證或評價，綠色建筑總建筑面積達808.9萬平方米。

與此同時，上坤所發起的“上坤碳匯林公益”荒漠化治理扶持項目，更將企業責任與綠色降碳相結合，積極參與在改善生態環境的任務中。

2010年，上坤成立于上海，并將長三角作為重點區域進行深耕；2014年，隨著其首個綠色科技精工住宅紅樹灣項目落地，上坤繼續加大對于上海的投資；2017年，上坤總部遷入大虹橋，在獲取七寶生態商務區優質地塊之后，更是憑借其產品力贏得市場一眾口碑。2020年，在整個房地產行業政策收緊的前一年，上坤成功登陸香港資本市場打開更多的融資渠道，能夠在多個關鍵時間點取得突破性進展，上坤的“運勢”確有加成。

在快速變化的外部環境下，上坤能夠持續實現穩健發展，其核心驅動力為“戰略、產品、財務”，這更是朱靜在多個場合一直強調且堅持的。