萬(wàn)科2019年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣3678.9億元 物業(yè)短期內(nèi)沒(méi)有上市計(jì)劃

17日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2019年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)388.7億元，同比分別增長(zhǎng) 23.6%和 15.1%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額6308.4億元;截至報(bào)告期末，集團(tuán)持有貨幣資金1661.9億元，凈負(fù)債率33.9%;擬合計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利約118.1億元(含稅)，每10股派送10.45元(含稅)現(xiàn)金股息。

萬(wàn)科方面表示，將以“聚焦產(chǎn)品服務(wù)，深化組織重建，鞏固提升基本盤(pán)”作為2020年度工作主題，做好各項(xiàng)工作。此外，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)推介會(huì)上再次回應(yīng)，萬(wàn)科物業(yè)短期內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有上市的計(jì)劃。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)

年報(bào)顯示，2019年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3678.9億元，同比增長(zhǎng)23.6%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)388.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%;每股基本盈利3.47元，同比增長(zhǎng)13.3%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為20.7%，較2018年減少1.0個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)類(lèi)型看，集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為3526.5億元，占比95.9%，來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為127億元，占比3.5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積4112.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額6308.4億元，分別增長(zhǎng)1.8%和 3.9%。實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入3340.4億元，同比增長(zhǎng)21.8%。截至2019年末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4288.5萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約6091億元，較2018年末分別增長(zhǎng)15.6%和14.8%。

2019年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目147個(gè)，總規(guī)劃建筑面積3716.5萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約 1549.6億元;按權(quán)益投資金額計(jì)算，其中79.9%位于一二線城市;參與一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約492.9萬(wàn)平方米。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入127億元，同比增長(zhǎng)29.7%，累計(jì)簽約面積6.4億平方米，同比增長(zhǎng)26.1%;新拓展項(xiàng)目的年飽和收入(指根據(jù)項(xiàng)目合同約定在一個(gè)完整年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入)54.06億元，同比增長(zhǎng)33.13%。。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)簽約面積6.4 億平方米，同比增長(zhǎng) 26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來(lái)儲(chǔ)備1.9億平方米。

租賃住宅業(yè)務(wù)，以青年長(zhǎng)租公寓(“泊寓”)為主要產(chǎn)品線，2019年新增開(kāi)業(yè)5.6萬(wàn)間截止報(bào)告期末，累計(jì)開(kāi)業(yè)11萬(wàn)間，成熟期項(xiàng)目(開(kāi)業(yè)半年及以上)的平均出租率約 90%;城中村內(nèi)的長(zhǎng)租公寓新增開(kāi)業(yè) 3.5 萬(wàn)間。

物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，截至2019年底，萬(wàn)緯物流已進(jìn)駐44個(gè)城市，獲取138個(gè)項(xiàng)目，其中高標(biāo)庫(kù)123個(gè)，冷庫(kù)15個(gè)，可租賃物業(yè)的建筑面積逾1086萬(wàn)平方米。

此外，萬(wàn)科也持續(xù)在商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域加快布局。

財(cái)務(wù)狀況安全

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)551.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%;實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)388.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%。

本集團(tuán)房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。本集團(tuán)全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為20.7%，較2018年下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。

2019年本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)投資收益49.8億元，同比減少26.6%。其中，來(lái)自聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的公司權(quán)益利潤(rùn)為37.9億元。

負(fù)債方面，截至2019年底，本集團(tuán)凈負(fù)債率為33.9%。截至報(bào)告期末，本集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)2578.5億元，占總資產(chǎn)的比例為14.9%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)938.9億元，占比為36.4%;一年以上有息負(fù)債1639.7億元，占比為63.6%。

融資方面，萬(wàn)科通過(guò)公司債券、超短期融資券、中期票據(jù)等融資工具持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，提升公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。憑借良好的市場(chǎng)信用，本集團(tuán)境內(nèi)外資本市場(chǎng)發(fā)行得到各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

年報(bào)顯示，萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入456.9億元;截至報(bào)告期末，本集團(tuán)持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債的總和938.9億元。

萬(wàn)科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬(wàn)科仍將秉持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的一貫策略，保持良好的信用評(píng)級(jí)，合理控制好負(fù)債率和融資成本，加強(qiáng)與合作金融機(jī)構(gòu)的溝通。同時(shí)，基于整體市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)情況合理安排融資節(jié)奏，靈活運(yùn)用多元化的融資渠道，不會(huì)設(shè)定固定的融資目標(biāo)。

“我們?cè)诂F(xiàn)金流管理中一般是注重經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入，當(dāng)我們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入比較充足以后，我們也會(huì)考慮資金存量。2019年的凈現(xiàn)金流入非常好，連續(xù)11年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，足夠覆蓋短期債務(wù)。”他說(shuō)。

祝九勝認(rèn)為，疫情整體上對(duì)公司的影響還是相當(dāng)大的，體現(xiàn)在銷(xiāo)售、交付、現(xiàn)金流、開(kāi)復(fù)工等方面。同時(shí)，需求也不會(huì)簡(jiǎn)單地消失，疫情以后會(huì)逐步釋放，釋放的節(jié)奏、速度還有待觀察，這是一個(gè)客觀的過(guò)程。

提高“免疫力”

中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)已步入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)客戶的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，對(duì)企業(yè)綜合實(shí)力的考量更加嚴(yán)峻。短期來(lái)看，疫情進(jìn)一步加大了不確定性，對(duì)企業(yè)在認(rèn)識(shí)、態(tài)度、能力、行動(dòng)方面提出了更高要求。

郁亮認(rèn)為，企業(yè)的健康和免疫力是企業(yè)活下去的基礎(chǔ)，如何讓企業(yè)更健康，如何在這個(gè)過(guò)程中改變自身、構(gòu)筑更強(qiáng)大的抗沖擊能力，是企業(yè)在現(xiàn)階段必須完成的課題。

“企業(yè)的免疫力來(lái)自于兩個(gè)方面，首先要記住客戶是我們的衣食父母，只有照顧好自己的衣食父母我們才能生存下來(lái)，也才有發(fā)展的前提，有客戶信任才有我們的未來(lái)。第二個(gè)方面體現(xiàn)在現(xiàn)金為王，手有余糧。萬(wàn)科始終追求有利潤(rùn)的收入和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。”郁亮說(shuō)，敏銳發(fā)現(xiàn)、更深入理解危機(jī)對(duì)城市發(fā)展、客戶需求的改變，是創(chuàng)新動(dòng)力的來(lái)源，更是培養(yǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的重要起點(diǎn)。“堅(jiān)持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機(jī)會(huì)，讓自己能夠健康地活下去、活得好、活得久。”他表示。

年報(bào)披露，2020年萬(wàn)科將在吸收過(guò)往轉(zhuǎn)型升級(jí)成果的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)做好三件事情。第一是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化進(jìn)行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯，探尋在多變環(huán)境中可以保持不變的應(yīng)變方法。第二是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運(yùn)營(yíng)，提升競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)營(yíng)效益。第三是深化組織重建，在實(shí)踐中檢驗(yàn)組織能力與效能，完成事人匹配。

“我們物業(yè)暫時(shí)沒(méi)有上市計(jì)劃，或者說(shuō)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有上市計(jì)劃，當(dāng)人們把萬(wàn)科物業(yè)當(dāng)成城市服務(wù)商的時(shí)候我們才會(huì)考慮讓它上市，這點(diǎn)請(qǐng)大家耐心等一等，讓它更好地成長(zhǎng)以后再讓它上市。”針對(duì)物業(yè)上市問(wèn)題，郁亮再次表明態(tài)度。

年報(bào)顯示，2020年，萬(wàn)科現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積2921.2萬(wàn)平方米;預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工面積3319.3萬(wàn)平方米。(王日晨)