房地產類集合信托規模持續萎縮 存量業務風險或隨樓市回暖下降-環球熱點評

房地產類集合信托成立規模仍在萎縮。5月30日，用益金融信托研究院統計的最新數據顯示，上周（5月22日-5月28日），投向房地產領域集合信托產品成立規模僅為2.43億元，周環比驟降80.58%。

實際上，今年以來房地產類集合信托呈現持續、大幅收縮態勢。記者據用益金融信托研究院披露的月度數據統計，今年1月份至4月份，該類信托成立規模合計約為144.58億元，同比下滑60%。

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受訪專家認為，房地產類集合信托目前仍受制于房企信用風險、房地產市場走勢、監管政策等多重因素，短期內成立規模估計仍較為低迷。不過，未來隨著房地產市場回暖，房企違約風險預計會進一步下降，房地產類集合信托存量業務風險也有望下降。

存量業務風險不容小覷

“目前公司房地產信托業務主要以處置存量業務為主，新增業務很少，且該類業務比較敏感，公司不做主動宣傳。”談及房地產信托，北京一家中型信托公司相關負責人對記者如是說。

一般而言，房地產信托指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，分為債權型房地產信托、股權回購類信托、股權型房地產信托、收益權類房地產信托等。

從行業發展層面看，近年來受房住不炒、規范房地產融資、房企業績“暴雷”等多因素影響，資金信托投向房地產的占比在持續下降。

中國信托業協會披露的數據顯示，2019年至2022年，資金信托投向房地產的占比分別為15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，從業務增速來看，截至去年末，投向房地產的資金信托余額為1.22萬億元，同比下降30.52%。

今年以來，盡管房地產類集合信托成立規模較小，且增速大幅下行，但該業務存量規模依然較大，存量風險業務規模不容小覷。

中信證券首席經濟學家明明表示，在2022年地產風險和基本面沖擊影響下，部分信托公司不良資產率明顯上升，以地產信用違約為代表的存量風險化解仍是未來行業的重點議題。

明明進一步表示，具體來看，存量風險仍集中于地產行業。據用益信托披露的數據測算，2022年房地產信托違約金額高達882億元，占信托產品違約總規模73.34%。雖然去年11月份以來先后有多項政策出臺以穩定市場，但今年3月份后樓市“小陽春”結束、低迷的價量指標反映政策傳導和樓市企穩仍需時日，今年3月份房地產信托違約金額高達96.95億元，伴隨下半年新一批信托產品將迎來集中兌付，房地產信托的風險化解問題仍不可掉以輕心。

川財證券首席經濟學家陳靂對記者表示，由于房企現金流持續承壓，部分房企出現流動性風險，自2021年以來多個房地產信托出現違約。目前，隨著政策緩和，房企流動性壓力有所緩解，房地產類信托違約風險有所下降，但各地房地產市場總體呈現弱復蘇趨勢，行業景氣度尚未修復，近期房地產類信托存量業務的違約風險預計將保持在較高水平。

“從更長期視角看，在經濟復蘇、政策松綁背景下，房企融資難問題得到緩解。后續隨著房地產市場回暖，房企違約風險預計進一步下降，房地產類信托存量業務的違約風險也有望下降。”陳靂說道。

風險化解與轉型雙管齊下

面對較高的存量業務風險，多數業內人士認為，信托公司在努力化解風險的同時，也要積極轉型。

陳靂表示，信托公司化解該領域風險的難點在于，房地產信托存量規模較大，且在信托公司業務中占比較高，通過各類手段化解違約風險有一定難度。信托公司化解存量業務風險，短期上可以通過展期、調整還款安排等方式，降低違約風險，同時長期上應推動業務轉型，進行多元化資產配置，并優化底層資產質量。

多位專家也表示，接下來信托公司在化解存量風險的同時要積極轉型。普益標準研究員趙偉對記者表示，在政策導向與市場需求雙重影響下，住房租賃市場將成為未來房地產信托轉型發展的重要領域。一方面，監管對住房租賃REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步暢通，將加速住房租賃投資業務商業邏輯的形成；另一方面，面對監管鼓勵和市場機遇，信托能夠憑借獨特的制度和功能優勢，以及高度靈活的運作模式，以多層次的方式參與住房租賃市場。

陳靂也表示，住房租賃金融是政策支持的重點方向，目前住房租賃業務規模較小，發展空間較大。在信托公司房地產業務轉型方面，一要優化資產配置，在降低傳統融資類房地產信托占比的同時，積極探索住房租賃、城市改造、保障性住房等領域的新業務新模式；二要完善內部管理機制，強化風險管理，豐富融資方式。

趙偉補充道，未來，政策性、改善型、功能型、價值型的業務將成為房地產信托的轉型主流，這也對信托公司風險管理和投研能力提出更高要求。為應對住房租賃市場的業務風險挑戰和推動業務的可持續發展，信托公司一方面要提升項目選擇能力，避免新增風險項目；另一方面，應該加快組建專業團隊和完善相關投研體系，持續監測和評估住房租賃市場的變化和機會，積極參與住房租賃項目的開發、運營和管理，提升住房租賃市場的服務質量和運營效率，推動自身業務高質量轉型。（記者 蘇向杲）