中國300城“賣地”收入6年來首降 長三角仍為投資熱土

2021年，中國土地市場“熄火”。主要城市自2015年以來持續上升的土地出讓收入也出現首次下滑。業內人士預計，隨著政策“糾偏”的落地和市場信心的逐漸恢復，2022年，土地市場仍將以穩為主，市場熱度延續低位，不同區域間分化加大，其中，長三角或仍為房企投資的聚焦地。

“賣地”收入六年來首降

中指研究院日前公布的數據顯示，2021年全年，全國300城市成交各類用地20.2億平方米，同比下降17.1%；出讓金總額為5.6萬億元(人民幣，下同)，同比下滑9%。

這是自2015年以來300城土地出讓收入首次同比下降。該機構數據顯示，自2015年以來，300城市土地出讓收入從2.18萬億元逐年上升至2020年的5.98萬億元。

克而瑞研究中心也指出，和2020年相比，2021年土地成交熱度明顯走低，不僅成交建筑面積低于前一年，成交金額也出現了近六年來的首次下滑，溢價率、流拍率等熱度指標表現也差于2020年同期。

對于土地市場降溫的原因，中指研究院常務副院長黃瑜分析稱，下半年，房地產開發企業資金壓力明顯加大，疊加土拍規則調整、購房者置業情緒回落等，土地市場迅速降溫，土地流拍撤牌情況頻現。

其中重要的時間節點是去年8月中旬各地出臺土拍新政。2021年的第二批次集中供地在規則上明顯升級，例如：許多城市設定單宗地溢價率上限為15%；嚴審企業資格與資金來源；報價觸頂則進入搖號環節；一些地方還出臺競品質方案等。

集中供地城市土拍規則或因城調整

在第二批次集中供地遇冷后，部分城市就已迅速調整第三批次供地規則，適當減輕房企資金壓力。例如：南京第三批集中供地降低企業資質門檻以及放寬聯合拿地的限制；蘇州將土拍保證金比例從第二批部分宗地50%下調至第三批全部宗地30%，一定程度上緩解房企的資金壓力。

中指研究院統計數據顯示，2021年有21個城市完成了全部三批集中供地，其中，僅北京、上海、深圳、杭州、合肥、廈門、濟南7個城市住宅用地成交面積同比增長，其他多數城市土地成交面積均下降。

黃瑜預計，2022年各地將結合當地土地市場的變化繼續優化調整土拍規則，放寬參拍門檻、提升地塊利潤空間等，提高企業拿地積極性。

瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤也指出，未來幾個月房地產政策可能會進一步溫和轉松、執行上更為靈活，來緩解房地產市場的下行壓力。其中，包括土地出讓規則的調整。

長三角仍為投資熱土

多家研究機構數據顯示，2021年，長三角城市土地出讓收入居前。例如：中指研究院數據顯示，2021年土地出讓收入排前十位城市中，長三角占據6席。中原地產研究中心統計數據顯示，去年，百城土地出讓收入排名前兩位是上海和杭州，均為長三角城市。

黃瑜認為，2021年，長三角地區憑借較強的區域經濟基本面、人口的大規模流入、強勁的居民購買力、區域協調發展規劃的利好因素等，仍是房企投資的重點區域之一。核心一二線城市中，上海、杭州、南京土地出讓收入均超2000億元。

當前樓市處于調整階段，長三角地區市場亦處調整周期。業內人士認為，隨著全國市場情緒逐漸企穩，長三角地區重點城市市場恢復節奏或好于其他城市。如：去年年底，上海、杭州等城市第三輪集中供地均有多宗地塊觸及封頂價格。另外，長三角地區房地產市場規模大，近幾年商品房銷售面積占全國比重超20%。未來，長三角地區或仍將是房企投資聚焦的重點區域。