多地?zé)衢T(mén)地塊成交 土地交易傳遞樓市企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)

近日，北京、上海、深圳土拍市場(chǎng)接連出現(xiàn)刷新紀(jì)錄的地塊。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前土地交易最大的特點(diǎn)是立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，相關(guān)熱門(mén)地塊的成交對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)展具有非常積極的作用，可激發(fā)市場(chǎng)的預(yù)期和信心。

多地土地拍賣(mài)市場(chǎng)“破紀(jì)錄”

12月2日，深圳灣后海總部地塊刷新深圳宅地成交總價(jià)新高。南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊是深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于深圳后海金融總部基地，建筑面積約26.3萬(wàn)平方米，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元。經(jīng)過(guò)295輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)和中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得，成交樓面價(jià) 70388元/㎡，溢價(jià)率達(dá)46.3 %。該地塊成交價(jià)刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)TOP1位置。

11月29日，北京土地市場(chǎng)成交2宗商品住宅用地，其中朝陽(yáng)區(qū)“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊以153.32億成交。該組團(tuán)地塊包括酒仙橋、十八里店、小紅門(mén)三個(gè)地塊，起始價(jià)高達(dá)153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。這也是繼今年6月朝陽(yáng)區(qū)首次推出組團(tuán)地塊之后，又一個(gè)以組團(tuán)形式出現(xiàn)的“巨無(wú)霸”地塊。

在11月28日的上海第七批次土拍中，新楊思地塊成為大熱門(mén)，經(jīng)歷了202輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)40.37%。該地塊由華潤(rùn)、越秀、中能建聯(lián)合競(jìng)得，樓面均價(jià)7.44萬(wàn)/㎡，是實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)第一次觸發(fā)中止價(jià)，并刷新了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

此外，11月6日，成都高新區(qū)天府五街以南的大源板塊58.9畝地塊以26300元/㎡的樓面價(jià)被遠(yuǎn)達(dá)摘得，溢價(jià)率達(dá)46%，刷新高新區(qū)成交紀(jì)錄。10月22日，杭州一宗位于江灣新城核心板塊的宅地拍賣(mài)，歷經(jīng)77輪角逐，成交金額34.2億元，溢價(jià)率28.5%，成交樓面價(jià)50717元/㎡，刷新杭州新單價(jià)紀(jì)錄。

為何土地出讓頻現(xiàn)高溢價(jià)

這些熱門(mén)地塊引發(fā)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期上海、杭州、成都等地的土地出讓情況相似，即優(yōu)質(zhì)地塊出讓疊加優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)入，催生高價(jià)地塊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底各地頻頻出現(xiàn)積極拍地現(xiàn)象，且較多屬于高價(jià)地塊現(xiàn)象，這也說(shuō)明年底各地供地質(zhì)量較優(yōu)，客觀(guān)上促進(jìn)了房企積極拿地，同時(shí)也為各地年底土地出讓金收入增加帶來(lái)較好機(jī)會(huì)。市場(chǎng)趨勢(shì)非常清晰，目前各地土地投資呈現(xiàn)集中在核心城市、核心城區(qū)和核心房企，這也有助于更好預(yù)判2025年的開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和房屋供應(yīng)等情況。此類(lèi)地塊的開(kāi)發(fā)，既是各地復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要體現(xiàn)，也有助于高端物業(yè)的加快供應(yīng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地交易之所以頻頻創(chuàng)新高，一方面，是年度土地出讓金完成比例較低，甚至都未完成一半，需要在年底沖刺；另一方面，拿地的企業(yè)都是今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名靠前的央企、國(guó)企，他們基本都完成了今年的銷(xiāo)售任務(wù)，迫切需要補(bǔ)庫(kù)存以為明年考慮。

李宇嘉指出，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯來(lái)看，今年以來(lái)，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度明顯提升。房企聚焦重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域、打造高溢價(jià)的重點(diǎn)產(chǎn)品，以事半功倍的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售邏輯完成業(yè)績(jī)，這產(chǎn)生了示范效應(yīng)。從樓市調(diào)控的邏輯來(lái)看，今年以來(lái)，地方政府有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效。為了保持12月份的熱度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)四季度逆轉(zhuǎn)，在止跌回穩(wěn)上邁進(jìn)一大步，需要熱門(mén)地塊來(lái)刺激市場(chǎng)的預(yù)期和信心。

熱門(mén)地塊成交釋放出哪些信號(hào)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前土地交易最大的特點(diǎn)是立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，相關(guān)熱門(mén)地塊的成交對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)展具有非常積極的作用。

中指研究院土地市場(chǎng)研究總監(jiān)張凱認(rèn)為，朝陽(yáng)區(qū)的組合地塊分屬不同板塊，可差異化打造產(chǎn)品定位，十八里店和小紅門(mén)地塊有助于承接?xùn)|三環(huán)核心商圈的職住群體剛性和改善性購(gòu)房需求，而酒仙橋地塊將更好地滿(mǎn)足周邊產(chǎn)業(yè)人群的改善住房需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于回穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)，且房企當(dāng)前銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)，這都增加了此類(lèi)房企拿地積極性。而對(duì)于銷(xiāo)售市場(chǎng)和高端物業(yè)的看好，也會(huì)鼓勵(lì)房企積極拿地和進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也為明年高品質(zhì)住宅和復(fù)合型項(xiàng)目的打造創(chuàng)造了較好的基礎(chǔ)。

李宇嘉認(rèn)為，深圳地塊與北京地塊一致，均要打造高品質(zhì)的改善型溢價(jià)項(xiàng)目。同時(shí)，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，意味著將打造權(quán)、定價(jià)權(quán)都給到開(kāi)發(fā)商。考慮到過(guò)去各種限制下，真正的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目比較少，市場(chǎng)需求較大，大地塊能打造真正的改善型高端社區(qū)，提高社區(qū)的服務(wù)能力。綜合算下來(lái)，利潤(rùn)率非常高。

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北京公積金貸款投放超萬(wàn)億

昨日，北京青年報(bào)記者從北京公積金中心獲悉，截至2024年10月底，北京市建立住房公積金單位68萬(wàn)家，繳存職工1339萬(wàn)人，北京公積金中心累計(jì)為158萬(wàn)家庭發(fā)放公積金貸款10018億元，社會(huì)效益明顯，為中低收入家庭解決實(shí)際住房困難，有效滿(mǎn)足了首都職工合理住房消費(fèi)需求。

1992年北京建立住房公積金制度，到2024年北京住房公積金制度建立32年，實(shí)現(xiàn)了北京公積金貸款從零突破萬(wàn)億的巨大發(fā)展。

1994年北京公積金中心發(fā)放了第一筆公積金貸款，貸款金額為18萬(wàn)元，貸款期限為7年，此后北京公積金貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，2001年貸款發(fā)放金額突破100億元，2009年突破1000億元，2024年達(dá)到1萬(wàn)億元。

《住房公積金管理?xiàng)l例》頒布后，北京公積金中心逐步提升最高貸款額度，從30萬(wàn)元提升至40萬(wàn)元、60萬(wàn)元、80萬(wàn)元、120萬(wàn)元，以滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

為落實(shí)《北京市建筑綠色發(fā)展條例》要求，北京公積金中心還制定《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法》，對(duì)購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的，給予最高可上浮40萬(wàn)元的貸款支持。截至10月末，共受理建筑綠色類(lèi)住房貸款6122筆、66.27億元，平均貸款額108.26萬(wàn)元，較2023年全年平均貸款額71.34萬(wàn)元相比上升近37萬(wàn)元。

為降低京籍多子女家庭購(gòu)房成本，北京公積金中心對(duì)此類(lèi)家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，在公積金貸款中認(rèn)定為首套住房，可貸款額度上浮40萬(wàn)元。自10月1日起施行多子女家庭可貸額度上浮后，平均貸款額135.74萬(wàn)元，較前期的105.81萬(wàn)元相比上升近30萬(wàn)元，政策措施效果明顯。

從貸款利率來(lái)看，2011年7月至今，五年期以上首套房公積金貸款利率從4.9%降至2.85%，2024年1-10月北京公積金中心發(fā)放貸款526億元，為購(gòu)房職工減少了61億元利息支出，減輕還款壓力。

文/本報(bào)記者 宋霞 統(tǒng)籌/余美英