尋訣2021丨奧園“五保”護航穩定經營

在房地產行業債務杠桿的持續拉低過程之中，行業所面臨的問題愈發復雜。調控的本意在于幫助行業擠水分、排風險以及推動行業升級、發展。房地產企業在過去幾十年中，也同樣承擔了推動國內住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應的責任。試想，如果沒有房地產企業，僅憑福利分房，我們的住房數量與品質遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業戰略及市場現狀進行剖析，更重要的是要幫助企業重拾未來行業信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將中國奧園的年度漢字定為“護”。護，是護衛，是護航。

在政策持續高壓下，2021年房地產行業的神經異常緊繃而敏感，個別房企的暴雷使得整個行業如履薄冰。在整體市場環境低迷的情況下，沒有房企可以獨善其身，中國奧園也不例。

拒絕躺平 立志做困境突圍“優等生”

12月2日，中國奧園面臨理財產品兌付問題，一份60億元理財產品兌付方案在市場流傳開來。山雨已來，面對危機，有些房企甘愿“躺平”，但也有房企積極自救，中國奧園顯然屬于后者。

一日過后，中國奧園便緊急召開 “紓困”工作會議，調整工作重心。會上董事局主席郭梓文就當下行業和企業形勢做了開誠布公的說明，并要求各區域正式進入全力保運營、保交付和基金兌付戰時狀態，指出奧園“立志成為困難企業成功轉型的范本”。

事實上，在此之前，奧園已經通過引進戰投、債務展期、資產處置等方式化解危機：首先，2021年9月，奧園便宣布引入恒基地產李家杰作為戰略投資者，定增融資4億港元；隨后的11月14日，奧園以9億港元出售香港羅便臣道部分物業，期間該公司還就奧園健康部分資產出售，與多方洽談。在11月底，奧園與境內投資人充分溝通之后，已完成三筆境內債展期，緩解了短期的兌付壓力。

另外，有市場消息稱，奧園還擬出售香港葵涌的活化工廈，以及澳洲、加拿大等地的海外項目。按照目前的態勢，奧園可能會將海外項目出清，以化解資金困局。

可以看出，奧園早已從工具箱中拿出了各種工具，力圖擺脫流動性困境。但理財問題成了導火索。

不過，如前所述，在緊急召開了紓困會議后，在董事局主席郭梓文“絕不躺平”的指示下，奧園確立了“五保”紓困路徑：保交付、保兌付、保銷售、保運營、保穩定。并在隨后的時間內，積極兌現承諾。

保交付保銷售 修復企業信用

眾所周知，房企資產負債表上現金科目來源主要由兩方面構成，其一是負債，其二是以銷售回款為主的資金。當下在流動性方面，融資端盡管出現一定的回暖，但風險暴露的房企的融資功能可能很難在短期內恢復至正常。

換言之，陷入困境的房企若還想翻盤、繼續留在行業賽道上，就必須擁有自身造血能力。要保證銷售渠道暢通，則必須保企業信用、保口碑，讓市場依舊認可其產品力、交付力。因此，從經營角度上看，保交付此時此刻會被賦予一層獨特的意義，即“信用修復”。企業如若在危機中能夠按時按點、高質高量交付產品，無疑將會成為客戶心目中的加分項。保交付之于任何企業、乃至整個行業，無疑是重中之重。

據統計，奧園在2021年全年累計交付98個項目，同比增長53%。交付面積超780萬平方米，同比增長35%。2021年第四季度累計交付37個項目，交付面積超240萬平方米。在這些項目中，湛江奧園悅時代實現交付即交證，陽江奧園觀湖、珠海奧園麗景花園、珠海奧園金坭灣等項目首日到訪交付率均高達100%；荊州奧園學府里、江門奧園峻廷灣交付滿意度超90%，達到行業標桿水平。

在“保銷售”方面，2021年中國奧園累計實現合同銷售額1210億元。在這之中，奧園部分優質項目一度出現熱銷局面。其中，揚州奧園京杭灣勇奪揚州市11月銷售金額、銷售套數、銷售面積三冠王。此外，作為奧園城市更新代表項目的廣州奧園恒基學苑壹號自9月首開至今持續熱銷。而位于珠海、東莞的多個項目在開盤后均實現熱銷，去化達到八成以上。

擺脫困境 蓄力未來發展

另外，在“保兌付”方面是履行公司承諾，通過專業機構、理財產品銷售公司穩定投資人情緒，為公司資金正常運轉爭取時間；12月以來，陸續有奧園理財產品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息，并有報道指稱奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交。

“保運營”則涉及眾多，包括穩定核心管理團隊、精兵簡政實施扁平化管理、鼓勵賦能一線提升管理能效等調整。尤其是在城市更新領域，奧園在困境中仍保持多個核心項目推進。近日，奧園正式成為深圳南山區南玻工業大廈城市更新項目實施主體，該項目位于前海蛇口自貿區內，具有極強的區位優勢。截至目前，奧園在深圳已布局接近10個城市更新項目。另外在東莞，奧園獲取前期服務商項目達到16個，是東莞獲取更新單元面積最大的開發商。

奧園在擺脫困境的同時，仍在積極為未來發展蓄力。

新年伊始，董事局主席郭梓文為奧園全體員工發送了一篇名為《向陽而生，光明在前》的郵件。文中提及，自去年年底以來，奧園管理層一刻也未曾懈怠，夜以繼日想方設法地解決問題，并且取得了階段性企穩的成果。文中同時表示，奧園當前面臨的困難屬于行業性、階段性，有十足的信心走出困境，化危為機。奧園不僅要安全渡過行業寒冬，而且要加快業務轉型，行穩致遠。

事實上，在當下，能夠做到“保交付”、“保銷售”、“保兌付”、“保運營”，那么“保穩定”即是水到渠成。“五保”路徑讓奧園化解危機之路階段性企穩、助力其擺脫泥潭，更是在護航奧園未來的可持續經營戰略。