房產(chǎn)銷售莫動歪腦筋

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近日，中國消費(fèi)者協(xié)會發(fā)布2022年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析，商品房消費(fèi)領(lǐng)域依然是投訴的“重災(zāi)區(qū)”，質(zhì)量存在瑕疵、強(qiáng)行交房、捆綁銷售等“老毛病”仍然存在。某些地方在新房銷售過程中還存在樣板房與實(shí)際交付房“貨不對板”，甚至用縮小版道具冒充家具，不少消費(fèi)者都吃過“啞巴虧”。

如今，精裝房正成為新房銷售趨勢。但同時，為了達(dá)到促銷目的，開發(fā)商耍“小聰明”夸大樣板間效果吸引顧客歪風(fēng)漸起。比如，有的通過偷換家具材質(zhì)提升樣板間質(zhì)感，有的利用燈光營造空間感但卻犧牲了實(shí)用性，更過分的不惜冒著違法風(fēng)險虛構(gòu)樣板間的面積和高度，搞虛假宣傳。

由于商品房買賣涉及環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者天然處于弱勢地位。在實(shí)際操作中，某些開發(fā)商會“掌握分寸”，在不造成實(shí)質(zhì)性違約的條件下忽悠消費(fèi)者。購房者則面臨著維權(quán)成本高的現(xiàn)實(shí)窘境。即便維權(quán)成功，開發(fā)商也只是歸還本該屬于購房者的利益，總賬算下來受傷的還是消費(fèi)者。要想根治商品房銷售領(lǐng)域的“頑疾”，至少要從兩方面入手。

一方面，要加大商品房銷售的違法成本，對侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為形成震懾。當(dāng)前，我國現(xiàn)行法律有關(guān)商品房買賣合同糾紛的最新司法解釋中并沒有懲罰性賠償?shù)闹苯舆m用，而在實(shí)際判例中，考慮到高額購房款等綜合因素，也鮮有支持商品房欺詐的懲罰性賠償。但近年來，法律界、學(xué)界對引入懲罰性賠償?shù)暮袈曨H高，其中一個重要的原因就在于商品房不是普通商品，而是最基礎(chǔ)的民生。購房往往是一個家庭最重要的一筆消費(fèi)，侵權(quán)并不只是侵犯了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，更關(guān)乎民生福祉和社會公平。因此，在購房領(lǐng)域即便不適用“假一賠三”“假一賠十”等傳統(tǒng)懲罰性標(biāo)準(zhǔn)，但對情節(jié)嚴(yán)重的商品房銷售欺詐也可以考慮引入相關(guān)懲罰性賠償機(jī)制，探索與購房款相適應(yīng)的懲罰比例，讓不法開發(fā)商感到疼。

另一方面，要進(jìn)一步完善相關(guān)政策，加強(qiáng)監(jiān)管力度，保障消費(fèi)者知情權(quán)，從根源上避免信息不對稱。目前，一些地方已在監(jiān)管領(lǐng)域進(jìn)行了相關(guān)探索，不少地方舉一反三、因地制宜推出了行之有效的規(guī)范政策，取得了不錯效果。例如，江蘇南通推出樣板房管理辦法，明確規(guī)定了樣板房不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和布置，與實(shí)體交付標(biāo)準(zhǔn)不一致的樣板房不得展示；浙江寧波規(guī)定全裝修交付的住宅樓盤，如果驗(yàn)收時三分之一及以上購房人對驗(yàn)收結(jié)論不認(rèn)可，樓盤就不能通過驗(yàn)收，開發(fā)商必須整改到位并被認(rèn)可后才能通過驗(yàn)收；安徽則推出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用的“紅黑名單”，讓誠信者得甜頭，讓失信者吃苦頭。

總之，商品房消費(fèi)者權(quán)利需要更大力度的保護(hù)、更科學(xué)的政策傾斜。只有努力維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)利，才能建立起消費(fèi)者對商品房市場的信心，更好促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。