集中供地政策為何調(diào)整:焦點(diǎn)觀察

(相關(guān)資料圖)

最近，集中供地政策的一大變化引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。自然資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》中，并未對(duì)住宅用地出讓次數(shù)作出要求。

此舉意味著，近兩年實(shí)施的集中供地政策已經(jīng)調(diào)整。去年12月，本報(bào)刊發(fā)評(píng)論提出，鑒于土地市場(chǎng)趨冷流拍頻現(xiàn)，建議集中供地政策適時(shí)調(diào)整。當(dāng)前，這一政策的調(diào)整，適應(yīng)了市場(chǎng)變化、回應(yīng)了社會(huì)關(guān)切，是務(wù)實(shí)之舉。

政策需要調(diào)整的最重要原因是，土地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，由政策制定之初的偏熱轉(zhuǎn)向冷清。2021年2月，我國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地開(kāi)始實(shí)行“兩集中”，即集中發(fā)布公告、集中組織出讓?zhuān)以瓌t上全年出讓不超過(guò)3次。但此后，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此前一路高歌、市場(chǎng)偏熱轉(zhuǎn)而向下，這一跡象從2021年三季度開(kāi)始，至2022年更甚。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為1億平方米和9166億元，同比下降53.4%和48.4%，均是歷史最大跌幅。且2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降26.8%，其跌幅也超過(guò)1998年房改以來(lái)歷次市場(chǎng)調(diào)整。

受此影響，土地市場(chǎng)觀望情緒濃厚，流拍頻現(xiàn)。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，實(shí)施集中供地的22個(gè)城市計(jì)劃供地面積12875萬(wàn)平方米，實(shí)際僅完成7528萬(wàn)平方米，完成率不到六成。由此也對(duì)地方財(cái)政收入造成明顯影響。財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入約7.38萬(wàn)億元，同比下滑21.6%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬(wàn)億元，同比下降23.3%。

由此，各地土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)明顯變化是，資金實(shí)力更佳的國(guó)有企業(yè)拿地更為踴躍，且在市場(chǎng)低迷之下，各地城投公司頻現(xiàn)土地市場(chǎng)，因此舉有托底市場(chǎng)但后繼開(kāi)發(fā)意愿不足的嫌疑，不利于市場(chǎng)未來(lái)健康發(fā)展。

在這種情況下，理應(yīng)對(duì)集中供地政策及時(shí)調(diào)整。去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況；因城施策，支持剛性和改善性住房需求。當(dāng)前的集中供地政策調(diào)整有利于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力，有利于市場(chǎng)逐步回暖。

同時(shí)，自然資源部仍要求各地集中公布當(dāng)年土地出讓情況，有利于減少信息不對(duì)稱(chēng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，是建立“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的務(wù)實(shí)之舉。