全球視訊！前7個(gè)月商品房銷(xiāo)售額降近三成，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回升趨勢(shì)顯現(xiàn)？

7月份，銷(xiāo)售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企的償債高峰，導(dǎo)致房企投資開(kāi)工動(dòng)力整體較弱。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約7.95萬(wàn)億元，同比下降6.4%，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)4月負(fù)增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，1-7月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額約7.58萬(wàn)億元，同比下降28.8%，新房市場(chǎng)出現(xiàn)階段性降溫，房企投資信心仍不足，尤其是7月單月受部分城市期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件等影響，市場(chǎng)面臨下行壓力。不過(guò)，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實(shí)，項(xiàng)目復(fù)工情況或有所改善，加之8月份各地積極出臺(tái)政策，也給行業(yè)釋放了積極信號(hào)。 

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值得關(guān)注的是，在8月15日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，整體處于筑底階段。從全國(guó)來(lái)看，項(xiàng)目交付總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

投資增速連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，房企投資動(dòng)力不足

今年前7個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)面臨降溫的壓力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約7.95萬(wàn)億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資約6.02萬(wàn)億元，下降5.8%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，從同比數(shù)據(jù)上看，開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，且同比降幅擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，由此可以看出，房企端的投資信心仍不足。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然目前壓力較大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進(jìn)，尤其是保交付方面的政策保障，后續(xù)此類(lèi)數(shù)據(jù)依然有改善的空間。

可以關(guān)注到，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的下降，房屋施工、新開(kāi)工、竣工面積同時(shí)下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約85.92億平方米，同比下降3.7%；房屋新開(kāi)工面積約7.61億平方米，下降36.1%；房屋竣工面積約3.2億平方米，下降23.3%。

針對(duì)7月商品房開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積分別均環(huán)比下降30%以上，而1-7月累計(jì)同比降幅較上月擴(kuò)大，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，7月份，銷(xiāo)售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企的償債高峰，導(dǎo)致房企投資開(kāi)工動(dòng)力整體較弱。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)與房企到位資金息息相關(guān)。1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約8.88萬(wàn)億元，同比下降25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約1.1萬(wàn)億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長(zhǎng)20.7%；自籌資金約3.15萬(wàn)億元，下降11.4%；定金及預(yù)收款約2.86萬(wàn)億元，下降37.1%；個(gè)人按揭貸款1.42萬(wàn)億元，下降25.2%。

關(guān)榮雪表示，1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著銷(xiāo)售端出現(xiàn)下滑局面，房企到位資金同步下行。在接下來(lái)“保交樓”進(jìn)程中，房企到位資金情況尤為重要，將影響開(kāi)工、交付節(jié)奏，同時(shí)定金預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款仍占房企到位資金的較高比重，因此短期提高銷(xiāo)售回款仍是房企以及行業(yè)的重中之重。

事實(shí)上，“房企資金一直頗受市場(chǎng)關(guān)注，但目前房企資金到位的改善并不明顯。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，今后應(yīng)該注意如何讓既有寬松的金融政策釋放更大效應(yīng)。

商品房銷(xiāo)售額下降約29%，出現(xiàn)階段性降溫

制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一大原因是銷(xiāo)售下行。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積約7.82億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降27.1%；商品房銷(xiāo)售額約7.58萬(wàn)億元，下降28.8%，其中住宅銷(xiāo)售額同比下降31.4%。在銷(xiāo)售下降的同時(shí)帶來(lái)商品房庫(kù)存的增加，截至7月末，商品房待售面積約5.47億平方米，同比增長(zhǎng)7.5%，其中住宅待售面積同比增長(zhǎng)14.1%。

對(duì)于上述數(shù)據(jù)，關(guān)榮雪指出，1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，而從單月數(shù)據(jù)上看，7月單月銷(xiāo)售環(huán)比止升轉(zhuǎn)降，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比分別下降49.1%、45.4%。

“進(jìn)入7月，停貸事件的爆發(fā)，在一定程度上加劇市場(chǎng)擔(dān)憂情緒，致使銷(xiāo)售回升進(jìn)程受阻，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額指標(biāo)雙雙回落。”關(guān)榮雪還表示，但值得注意的是，銷(xiāo)售額累計(jì)同比降幅連續(xù)2個(gè)月收窄，釋放一定的積極信號(hào)。

在許小樂(lè)看來(lái)，新房市場(chǎng)出現(xiàn)階段性降溫，短期銷(xiāo)售下降原因在于7月部分城市期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件，使得購(gòu)房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩。另外，房企沖刺半年銷(xiāo)售任務(wù)結(jié)束，開(kāi)盤(pán)量減少，市場(chǎng)銷(xiāo)售季節(jié)性回落。

持續(xù)推進(jìn)“保交樓”，為行業(yè)釋放積極信號(hào)

就房?jī)r(jià)來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍然有所下跌，但二季度政策效應(yīng)積極釋放，房?jī)r(jià)過(guò)冷現(xiàn)象已有所扭轉(zhuǎn)，也促進(jìn)了市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從短期來(lái)看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實(shí)，項(xiàng)目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。不過(guò)，在企業(yè)資金壓力疊加銷(xiāo)售恢復(fù)不明顯的情況下，企業(yè)開(kāi)工力度及意愿或仍較弱。

對(duì)此，許小樂(lè)表示，7月新房業(yè)主停貸風(fēng)波影響新房市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，特別是市場(chǎng)基本面較弱的二三線城市，當(dāng)前該事件已受到相關(guān)部委及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度重視，地方政府也采取相應(yīng)舉措，多個(gè)涉事樓盤(pán)項(xiàng)目已復(fù)工，預(yù)計(jì)后期在建項(xiàng)目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場(chǎng)的修復(fù)。

“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問(wèn)題，但從全國(guó)看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)逐步改善。

“8月份各地積極出臺(tái)政策，其客觀上有助于銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的復(fù)蘇。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。